个人理财

第四节 个人支付能力评估

　　一、目标和需求分析

房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集和分析来确定。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则：

首先，要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是不可能的，我们会面临对于各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。

其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便能灵活地对待这些变化。如一对年轻未育的夫妇购买了一套价值20万元的住房，其中按揭14万元。随后妻子因为某种原因不能工作而导致收入中断，此时丈夫的经济责任立即增加。两年后这对夫妇有了孩子，这时家庭的费用就极有可能影响到这对夫妇的住房贷款偿还能力。

二、个人投资动机分析

投资房地产是一项投资大、周期长的投资行为，因此事前仔细的评估和计划必不可少，而投资动机的差异将会对整个投资计划产生关键性的影响。个人投资房地产的动机有以下几个方面：

1.用于自己居住。此时首要考虑的是居住质量，可以选择具有成熟的居住氛围的社区，如拥有便捷的交通、宜人的环境、配套的生活设施等。

2.用于出租获取收益。此时首先要考虑的是方便出租，可以选择适合流动人口的小型住宅进行投资，或者购买适宜出租给经营者的沿街店铺。

3.用于投机获利。如果是为了获取差价收入，则适合投资现时房价相对便宜，但未来规划前景看好，有升值潜力的住宅或店铺。

4.用于减免税收。如果国家鼓励居民置业，会出台相应的鼓励政策，例如规定购房支出可以用来抵扣个人所得税等，这时进行房地产投资无疑是个一举两得的投资方式。

三、个人支付能力评估

投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房地产投资计划。

1.个人净资产估算

个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产，即个人总资产减去个人总负债后的余额。

个人总资产即个人拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通工具、现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能够脱手变现的价格加以计量。这类资产的取得，是为了让你和家人可以长期使用和享受。所以自住性的房地产属于个人资产，不属于长期投资。就财务规划的观点而言，自住以外的房屋或土地只有在以赚取租金收入或将来的差价为购置目的时，才算是投资性房地产。

个人总负债是个人应偿还的债务，包括按揭贷款、汽车消费贷款和其他短期借款等。对于普通工薪阶层，实际总负债额不宜超过3个月家庭日常支出总和。

对中国的工薪阶层来说，个人资产中还包含已缴存的住房公积金。

住房公积金是职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位分别按职工工资收入的一定比例逐月缴存至职工个人住房公积金账户的资金。该项资金全部归职工个人所有，由政府设立的公积金法定机构统一管理，用于以贷款形式支持职工买房。

2.个人综合支付能力评估

确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、当前支出和预计的未来支出。

如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房地产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房地产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行，既满足个人的房地产投资需求，同时又不给自己带来沉重的债务负担。

例如，个人净资产中可用于购买房地产的金额为12万元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投资支出1000元，预期未来收入平稳，投资房地产的支付能力为10万元首付款，月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为8000-4000-1000=3000（元）。此时可以购买总价值为60万元的房地产，首付20%为12万元，其余48万元可以申请银行按揭，以每月归还3000元以内为限。但如果对未来收入感到不确定性较大，就需要降低投资房地产的总价值。

房地产投资要做好家庭理财规划许女士在广州市一家小型私营公司工作，每月薪酬2000元，公司为她购买了基本的社保（只有失业部分，无医疗部分）。许女士的先生为政府公务员，每月薪酬5000元，单位为其购买了社保（失业和医疗），另有住房公积金800元/月；家庭现有房产为先生单位分配的市值15万元的房改房，在顶层（7楼），无电梯，由于属于单位小区管理，出租的条件要求较高；现有家庭存款20万元；计划明年生小孩。

现在想再用先生的公积金贷款买房出租，可是不知买新的还是买二手的好，以及什么位置好。家庭目前的情况也不知应该如何理财。

财务状况分析：

家庭财产主要有固定资产（市值15万元，约占总资产的40%）、银行存款（20万元，约占总资产的60%），没有其他投资途径；夫妻双方工薪收入合计7000元/月，小孩出生之后家庭基本生活支出假定为3000元/月，则收支比例为43%。说明其目前家庭经济基础、收入水平和资金积淀能力一般，在投资方面属于稳健型理财结构。根据家庭成员结构和年龄阶段，其家庭理财目标可定位于：适当拓宽投资渠道，合理调整投资结构，积累小孩培养和教育资金，完善家庭成员经济保障体系。

家庭理财规划：

1.注重充实基本保障。由于现有保险结构尚不完善，尤其是处于生育期的女性及其相对不足的企业福利，建议增加针对妇幼特点的保险品种；从长远来看随着投资环境的规范和改善，也可为小孩购买带有投资增值功能的险种。根据其收入水平和稳定程度，当前的商业保费支出以5000-7000元/年为宜。

2.适当调整资金结构。在收入来源稳定的情况下，该家庭投资结构仍有较大的调整空间，建议在至少保留10万元银行存款作为家庭基本储备的基础上，将10万元用于增加投资（如房地产、证券市场和债券市场等），逐渐将其偏于保守型的结构向稳健进取型转变，以避免通货膨胀的压力，增加投资收益。

3.理性进行房地产投资。根据房地产的发展规律，目前广州市的房地产行业仍处于调整时期，房价经历了长期稳中有降的阶段之后进入逐步回升的时期，但由于该行业受到的影响因素非常多，尤其受银行信贷政策的影响最明显。因此，作为大额长期投资，家庭资金投资房地产要采取谨慎态度，主要把握三个方面：一是风险度，房屋出租作为稳健型投资渠道，其风险较低，操作简便，但成本较高，回收期较长，不可预测因素较多；二是目标选择，购买新楼还是二手楼本身并非主要标准，关键是地段、成本和租价等因素，建议亲自做个简单的调查，首先划分大致的范围（如属于本市哪个区，是白领阶层集中地区还是商品批发市场附近地段等），再到遍布各街的地产中介去了解一下放盘情况、租金价格等信息，最后作出相对准确的判断；三是成本收益预算，按照目前的家庭经济状况和出租便利性，建议以总价25万元左右、面积50～70平方米、20年按揭（采取公积金贷款与商业贷款的组合方式）、月供款额不超过1500元为宜，基本上可以实现以租养楼。

点评：

与许小姐一家的情况相似，很多市民都感觉到目前的楼市有点看不透的困惑：既担心有泡沫而让投资在瞬间贬值，又不甘于错过大好的投资时机而丧失增值机会。按照房地产的发展规律，目前仍处于调整时期，房价经历了长期稳中有降的阶段之后进入逐步回升的时期，但由于该行业受到的影响因素非常多，尤其受银行信贷政策的影响最明显。而房产作为大额的、长期的投资项目，工薪家庭在注入资金之前要非常谨慎，尤其要把握案例中所涉及的三个方面，即风险度和风险因素、目标及地段选择、价格和成本收益预算等，并根据购房的目的进行综合权衡。另外，仅仅依靠房产作为唯一的投资手段也会产生风险过于集中的问题，尤其是资金的流动性会受到非常明显的制约，因此还要逐步采取更多的理财手段，才能对冲各种风险，包括通货膨胀风险、操作风险、市场风险、政策风险等等，此即所谓的“不要把全部鸡蛋都放在同一个篮子里”的道理。

本章小结

1.房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。

2.房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。

3.房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品，价值相对比较稳定以及具有不断升值的潜力。

4.买房子需要一笔很大的资金，买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担，对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。所以，如果进行房地产投资的时候没有事先进行规划，就可能会陷入困境。

5.个人房地产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。

6.购房规划应该考虑的首要问题是衡量自己的负担能力，然后还要考虑购房所要支付的相关税费。

7.合理地使用住房贷款会帮助我们实施房地产投资计划，其还款方式包括等额本金还款、等额本息还款和组合还款。

8.房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，而投资动机的差异将会对整个投资计划产生关键性的影响，同时投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房地产投资计划。

复习思考题

1.为什么要做房地产规划？

2.如何做一个合理的房地产规划？

3.对于住房和购房的选择，你有什么看法？

4.对于计划购买自己的第一套房子的人，应如何进行规划？

5.你对住房贷款了解多少？你会选择哪种还款方式？

6.你投资房地产的动机是什么？你的投资目标和需求受什么因素影响？

7.应如何评估个人购房支付能力？

　　§§第八章 保险规划