作者：刘晓博

　　北京城的千年大计又有新进展！

　　继通州副中心、雄安新区之后，第三个大招来了！

　　北京规划国土委近日公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，将对北京城未来的格局、建筑风貌产生深远影响。其中对于首都功能核心区的严格要求，意味着传说中的中央政务区已经悄然降临。

　　



　　根据北京官方的解释，《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，是对中央批准的《北京城市总体规划（2016-2035）》的落实。

　　这个正面负面清单把北京分为6类地区，每类地区都有鼓励建设的项目和限制建设的项目。

　　



　　我们先看一下首都功能核心区。这指的是东城区+西城区，大致相当于三环以内的区域。这个区域有三大任务保障中央和国家机关的正常运作、保护古都风貌、改善人居环境：

　　首都功能核心区正面清单：

　　鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房；

　　鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；

　　鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；

　　鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

　　首都功能核心区负面清单：

　　限制各类用地调整为大型商业项目，

　　限制各类用地调整为商务办公项目，

　　限制各类用地调整为综合性医疗机构，

　　限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，

　　限制各类用地调整为住宅商品房，

　　限制各类用地调整为仓储物流设施。

　　



　　其次是中轴线及其延长线和长安街及其延长线：

　　正面清单包括：鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。

　　负面清单包括：限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗项目、仓储物流设施、专科教育、高等教育和商品住宅用房。

　　



　　再次是首都功能区以外的中心城区（朝阳、海淀、石景山、丰台）：

　　正面清单包括：

　　鼓励各类用地调整为养老设施、学前教育、科技创新、菜市场、便民服务用房；

　　鼓励三环外商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施，以及出租型公寓。

　　负面清单包括：

　　限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目、区域性物流基地和批发市场；

　　限制三环路以内的用地调整为仓储物流；

　　限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房；

　　限制五环路以内的用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育、面向全国招生的培训机构和文化团体用地。

　　其他三类地区的正面和负面清单，大家可以点击本页面左下角的阅读原文查看，这里不赘述。

　　可以看出，这个正面清单、负面清单操作性非常强，将极大影响北京城未来的格局和风貌。

　　第一，中央政务区隐然成形。

　　首都功能核心区包括东城区、西城区，面积92.4平方公里，事实上成为中央政务区。

　　这个区域里，工业、仓储、批发市场、大学基本上都要退出，大型商业、商务办公、医院等都被限制，普通住宅也被限制，多出来的用地将主要建设三类设施中央和国家机关办公用房、配套用房；博物馆；用于改善当地居民生活的菜市场、幼儿园、养老设施。

　　这个区域，将成为中央国家机关办公、及其家属生活的区域，以及国家外交、大型典礼、文化交流的区域。

　　中轴线及其延长线、长安街及其延长线，事实上也成为中央政务区的范围，只是规格更高，只鼓励传统文化、传统商业、传统餐饮和图书馆、博物馆。

　　值得注意的是，普通商品住宅在首都功能核心区和中轴线、长安街及其延长线上都是限制的。

　　



　　第二，四环内基本上不会再有新建普通商品住宅。

　　如果你不是被选中的人，那么你将来很难有机会住到四环以里。所谓被选中的人，指是中央国家机关的工作人员、家属，或者是北京市主动吸引的人，他们入住四环内的方式将是公租房、人才房、共有产权住房。通过市场手段，在四环内只能买二手房了，新房将非常稀缺。

　　四环内房价会飙升吗？很难说。正常情况下，房价其实反而会下降，因为四环内将出现空心化倾向，随着商业、办公、高等教育、大型医院、批发市场的不断减少，这里人气将下降。没有了新盘的刺激，房价也很难大涨。这里的人口，还会出现老龄化的迹象。未来北京最精彩、最活跃、最多元化的生活场景，很难出现在四环内。

　　第三，商办物业的机会来了！

　　根据这份文件，三环外的商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑有机会调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施，以及出租型公寓。

　　很显然，从商人逐利的角度，大家更希望调整为出租型公寓。商办物业过剩，是大城市的通病，其根源是各地官员普遍患有的产业空心化恐惧症。北京此前是严控商办物业调整为居住公寓的，在国家鼓励租赁的背景下，北京调整了政策。

　　



　　第四：北京进入五环、六环时代。

　　随着中央政务区的隐然成形，以及四环内不再建设普通商品住宅，北京城市空心化时代正式到来。表面上，北京人口出现了下降，但事实上如果你观察2016年和2017年北京的居民用水、居民用电、幼儿园招生人数、小学生招生人数，可以发现北京人口其实仍然在快速增长。

　　新增的小白领住到哪里？只能在五环、六环租房、买房。再加上四环内限制办公、商业、批发市场、仓储物流，所以整个北京城的外迁事实上已经开始了。这不仅仅意味着市政府迁通州，还意味着四环内迁到五环、六环。

　　北京未来最有活力的区域，显然将是四环以外。四环内是政治中心，但不是世俗生活的中心，更不是年轻人激情四射、创造未来的中心。

　　人口的涌入、设施的改善、新盘的拉动，最终将让五环六环的房价直追四环内，甚至可能出现反超。在深圳，龙华部分区域的房价就显著超过了罗湖，北京也会的。

　　假如你生活在北京，拥有房票。我建议你放弃四环以内，在五环、六环寻找机会。别信什么北京人口下降的说法，北京拥有全球接近四分之一、中国大约一半的独角兽企业，拥有中国最雄厚的金融资产，随着环境的改善，它将成为中国唯一的超一流城市，上海已经被北京远远甩在后面，只能跟深圳一争高下了。

　　北京城朝气蓬勃的五环、六环时代，正在到来！