妻子在美国意外身亡，留给丈夫30万美元遗产······税

真实案例

钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，在此期间她以个人名义，买了一套价值80万美元的房产，用于自住。

结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他需要交纳近30万美元的遗产税。

很多人可能要问了，美帝这是什么套路？！夫人意外去世已经够悲惨的了，遗产总价80万刀，继承人竟然还要交30万刀的税？！

其实，钱先生之所以陷入此等境地，是因为很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必须要过遗产税这一关。

如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。

当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。

移路分析组要提醒的是很多国内投资者，在不具备美国身份的情况下，简单地以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但是：

美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美元，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。

法律明文规定，这不是演习。

有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？

因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。

这种理解属于只知其一不知其二。

美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。

那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取“曲线买房”的策略，就是直接赠与有美国身份的继承人资金，然后以该继承人的名义在美国购买不动产。

美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果该继承人的房产用于自住的话，将来出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。

再说一下对于自己没有美国身份，也没有近亲属是美国身份的投资者的操作方式，一般有三种：

· 方法一，联名持有房产。当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个持有人持有，但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。

· 方法二，生前出售房产。因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。

但这个方法有两个致命缺陷：

缺陷一：如果持有人意外死亡，这种不可预见的情况下，当然不可能提前出售房产；

缺陷二：就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的急售降价处理。

· 方法三，用LLC公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权不征收遗产税。但如果是贷款购买的房产，则操作流程会更复杂一些。

实际控制人

↓离岸公司

↓美国LLC公司

↓美国房产

（LLC架构示意）

同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。

在此移路分析组提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如曾经有英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速发展成为城市副中心······而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。

同时由于我们对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。

因此，在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。

除此之外，在美国购置房产还需注意以下两点与税务有关的风险：

· 风险一：不住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。

有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美籍的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。

当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。

有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是进局子。

有的投资者可能会灵光一闪，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？

确实不错，但是别忘了，如果你成为正儿八经的美国税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了！

· 风险二：非美国税务居民出售美国房产，需要缴纳高达获利部分28%的所得税。

当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税。

如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下也可能高达25%甚至于28%。比如，50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。

晓得了伐？美帝这套路深的很呐。