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房产投资不交税?——税务策略书第一册读后感

(2020-10-05 09:54:04) 下一个

这周读了大钱包(Bigger Pockets)的出版书”The Book on Tax Strategies for the Savvy Real Estate “ 第一册Investor Volume 1, Beginner 面对初级房产投资者的第一册。作者是一对注册会计师夫妻,擅长房地产方面的税务;此外还有Volume 2, Advanced, 可以翻译成进阶版,则进一步地针对2017年税法,读着也特别有意思,下一周准备接着写进阶版的读后感。

一如大钱包出版的诸多书籍,这些书都不太厚,一般不超过300页,也并不篇幅冗长地讲大道理,都是用具体的实例来分析概念加深印象。俗话说人很难挣到认知以外的钱,同样也很难省到认知以外的税。省的税比挣的钱更值钱,不是有人说嘛,省的一块钱税相当于多挣的税前两块钱。

在之前的博文中我也零零星星提到房产投资的税务优势,虽然都是零星划过:比如我说过一般的投资房产,至少要有5%的现金流回报率就可以考虑上手:比如投资5万块钱(25%首付)买了一个20万的房产,那么至少这个房子在养活自己(用房租付完贷款,地税,保险,可能有的HOA费,地主负担的水电气费,可能的维修和空置)的情况下,能挣到一年至少2500块(5万的5%)。当时就有人评论说,这个回报率很低呀,5万块放在股市大盘里能平均挣到10-12%,更不要说有些可以比肩巴菲特的“小股神“们,某年有20%甚至100%也不是没有。当时我们就有对话一个概念,那就是房产投资的5%的回报,比如这个案例里面的2500块,基本都不需要交税;而股市里的回报率,10-12%是毛回报率,还得考虑税务比例不是,净回报率是多少呢?而且我房产投资这块,还没有给你算租客代还的贷款本金(比如这个例子约摸1800块)和房屋增值(就算3%吧,20万的3%就是6000块;我今年的投资房都涨了不只10%),那么5万本金其实有至少超过20%的净回报(贷款本金和房屋增值我在几年后重贷出来,也是不交税的)。这个故事里面语焉无详的就是我提到的房产投资的2500块现金回报,基本都不需要交税,具体是怎么操作的呢?

即使是只有一个投资房的微小地主,与拥有成百上千个的房产大亨对比,在本质上都是在运营一个business,business的好处就在于,可以用收益先扣除开销,最后再来看剩下的部分需要付什么税。在贷款买房的前提下,房租收入作为收益,可以先扣除贷款利息,地税,保险,可能的HOA费,维修,广告费这些显而易见的开销,还可以扣除很多东西,从而使可税收入大大降低,甚至为一个负数(如果你自己的W2收入不是很高,这个负数还可以帮助抵扣自己的工资收入)。

第一点纸面上的折旧亏损(depreciation)也就是美国国税局送给房东们最好的礼物,也是抵税大头。 举例普通住宅地面建筑按27.5年折旧亏损,比如上面提到20万房产,如果建筑部分值15万,那么15万除以27.5年,也就是每年有5454块钱可以算成开销,那么基本之前提到的现金收入都基本会被这一个IRS送给我们的礼物给抵扣掉了。其它的折旧还有房东提供给房客的电器,家具,以及各种装修材料,比如厨柜,地板,门锁等等,只不过折旧的年费不一样罢了。

第二点Home Office。 地主们处理自家出租房难道不是基本都在家里吗,有个小书房,电脑键盘打印机一应设备,而这一切都是可以抵扣收入的。当然有人会琢磨这个是不是很容易招来国税局呢,以前或许是,现在美国国税局又把这一切做简便了,房屋小小一角或者一个专门的书房,一个sqft算5块抵扣,所以我书房的一半也就是60sqft就可以算成300块的Home office抵扣额,然后买的配套东西就好操作了嘛,电脑主机,屏幕,键盘鼠标,甚至还有台灯书柜。

第三点里程Mileage。正因为有了第二点Home office, 地主们视察维修秀租自己的房产,去Lowes,Homedepot买材料退东西,甚至出门考察别的房产,去开一个与房产投资相关的会议,都是business to business的行为,所有的里程数按照每一英里0.575美金可以抵税。这一点其实我有深刻地体会,前两年我们的会计师给我们的投资房报税都是随手写一个大概数字(因为没有具体统计),我都怀疑我一年中有与投资房相关的1000英里里程吗;我今年有了记录之后,发现居然到今天为止,里程数已经达到将近4000英里,那就是2300块可以抵房租收入。

第四点旅行开销。如果有朋友有外州房产,那么完全可以把business和个人旅游弄在一起,当然操作起来没有想象中那么简单,但是是很有可能把整个旅行的费用:机票,租车还有加油,旅馆都算成房产投资的开销的。如果朋友们没有外州房产是不是完全就没有这个可能的呢,不一定呢;如果我们把一些房产投资的会议安排在我们想顺便去旅游的地方,同时好好计划房产投资的会议时间,全部的旅游也很有可能都是Business trip,从而完美抵税。

第五点自己的家人。如果家里有孩子老人愿意帮忙,有考虑过他们的劳动也都是可以算成开销吗,你完全可以给他们开具W-2(当然具体操作可能不太能DIY),这样青春期的孩子和刚移民的老人可以有earned income,还可以开始存自己的roth IRA等等,这个说远了。。。总之目的是把高税率档的收入(比如你们双职工)往低税率档的划拉(孩子或者老人),以达到节税的目的。

第六点Meals。我们每年是有跟自己的会计,或者我们的房产经纪,贷款经纪一起吃饭聊些生意聊些生活,这些其实也是可以报税的;或者上个周末,我们两口子,同时也是最好的商业伙伴,出门一天考察麻州南部房产,中午搓的那顿馆子,也是再合理不过的商业开支;当然吃饭只能报一半的费用。

第七点房产教育费用。比如我们最近买了不少书来看(包括这本),甚至去参加一些付费的在线活动,讲座,课程,任何与房产教育相关的费用也都是可以报税的,当然这些必须在你有投资房产之后。

等等等等。

其实还有很多,但是因为这本书是初级版本,所以也不用不一而足地都列出来,但是这本书的deductions这章给我们的概念也就是房产投资的魅力之一,那就是它就是一个商业类型,不管你有多少房产,完全可以先扣掉开销,然后再克税,而开销可能有很多你事先并不知道的类型,即使是你有雇用职业会计师,他/她也不一定完全擅长房产投资领域,于是完全合理合法的避税操作我们不知道,所以也有可能就糊里糊涂地多把自己的辛苦钱交给了国税局。

那既然我们知道了以上诸多好处,但是这些东西都不是凭空我们就能享受到的:比如即使是显而易见的开销里面,地主朋友都有严格整理好所有的收据证据吗?里程和旅游都有对应的记录和凭证吗?想开工资给自己的家人,有严格执行国税局认可的操作规程吗?所以下一个部分,也就是我标题特别想强调的,节税是很开心的,但是记录可能是很多人不愿意操作的,但是人们就是应该把节税的概念和记录的习惯揉进自己的生活里,我这样说可不是说我们真的需要每一天都要抽出时间,想想今天我节税了吗,今天的收据整理了吗?这样的思考和整理可以一个星期一次或者至少一个月一次吧。我看完书后的当天晚上,我就在Landlord studio(朋友们有其它好的推荐也可以留言)上注册了帐号开通了付费服务,然后花了好几天跟自己的照片聊天记录对应,把今年的里程整理了出来,所以我才说我们已经有将近4000迈的里程了,同时可以毫不犹豫胆怯地报税。当然下一步整理就是我们今年初大装修的各种装修费用。整理收据是个很烦的事情,尤其是往前回忆整理,所以最好的建议就是随手拍照,因为国税局是认可照片或者扫描件的,拍照完后小票就不需要了,这样避免了过段时间小票就不知道揉到哪里去了。当然这样的付费管理软件,连带我的付费租金分析软件,还有我因为投资房产用的dropbox的付费服务,诸如此类,都是可以抵税的。

有了一些概念,影响指导我们的行为,这大概是这本书想给我们最直接的体会,当然更深的思考还有很多,比如到底要不要成立LLC来管理房产,怎样正确操作而不是只是单纯给律师和会计师送钱;比如投资房产与自己收入的关系(随便举个例子:某些牛人公司的原始股对现,可能会大大地增加某年的收入或者税率,那么有没有考虑房产投资的“损失“来抵扣这部分增加的收入呢),投资房产与退休金的关系(也随便举个例子:比如用退休金投资房产),甚至投资房产与遗产的关系(比如怎么样把自己的legacy交到孩子手里,同时消掉之前一直延迟的各种增值税capital gain)等等。关于这些更深的概念,案例,这本书的后面也简要地提到一些,而在进阶版里面会讲得更加详细。

正好最近纽时也报道了川大总统的税表信息,用了一些惊悚的标题,然后带来一连串惊悚的报道,说他老人家2017年的联邦税只需要交750美金,要么就是税法诸多漏洞,要么就是他实在不是成功的商人。所以饶有兴趣地来评论一下,税法是否真有诸多“漏洞”呢,如果大家认为税法跟别的法律一样,人人平等,那你就错了,美国税法从来就不公平。一般的W2收入者,抵税的选项少之又少,可能包括401K, 传统IRA这样的养老金,医疗保险或者HSA这样的医疗开支,自住的贷款利息和地税(其实2017年税法里面对自住房非常多限制),总之就是挣得越多,交得越多,没啥选项也没啥可抱怨的;而同样的房产投资甚至川大总统这样的商人,开了无数的公司,那么就是可以先扣除运营费用,再克税,并且运营的纸面损失还可以继续carry over以后很多年继续使用,川大总统的7万理发费用合理吗,私人飞机,高端餐饮合法吗?不仅合理也合法,所以也没有必要惊悚。避税不是偷税漏税,这里面有严格的区别。那么他是不是失败的商人呢,这个可能是需要商议的,但是我想强调税务纸面的损失和真正的收入是有区别的,正如我上面关于一个20万的小房子的例子你们也可以看出,我事实上是有2500块的现金收入的,还有隐藏的贷款本金收入以及房屋增值收入(以后可以重贷套现且不交税),但是在税务纸面上,我还是亏损的,这个亏损还可以延续到未来若干年来抵消其它的纸面盈利。

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