浅谈商铺期房的置业投资（上）

By William Zhu

作为北美著名商业中心，大多伦多市场蓬勃，百业兴旺。针对华人市场的巨大潜力，相继开发建成了若干中华特色的大型商城，如城市广场(Market Village)，太古广场(Pacific Mall)等，生意火爆，人气鼎盛，给大多伦多增加了数道靓丽的风景。好似要锦上添花，更大型的具有中华特色的大型商城也正在兴建之中，如‘锦绣中华’  (Splendid China Square)广场等，由此带来的商机无限。这类商城内的店铺是可以售卖或出租的，还可以在建成之前通过购买期房或楼花的形式买到。

商业期房的投资分为发展商的开发投资和一般购买者的置业投资。开发投资是指开发商从购买土地产权开始，经过项目策划，规划设计，和施工建设等过程获得新的房地产物业，并通过推向市场卖或租给一般投资者或使用者，以收回投资并实现开发的收益赢利目标。相应地，商铺期房的置业投资是指一般购买者购置商铺的期房或楼花，以满足自身经营需要或出租经营需要，并在必要时可以转售该物业。

这里，我们针对大多伦多市场来探讨商铺期房置业投资的若干事宜：为什么要投资商铺期房？这类投资的特点是什么？目前大多伦多有哪些商铺期房的项目？

1. 商城的成功主要取决于地点，环境（包括交通流量，密度和泊车位），内部的合理布局，和开发时机。其中最重要的当然还是地点。黄金地段，风水宝地，天时地利，人气鼎盛！人流物流，聚宝一处，岂能不旺？！ 如城市广场，太古广场和将来的锦绣中华广场所在的Steeles / Kennedy 地段, 位于士嘉堡和万锦市的交界处，无疑就是这样一块风水宝地。目前加拿大经济良好，大多伦多华人数量不断增加，经济实力日益强劲，当然是开发新的商城的大好时机。

2. 商铺期房的投资应该是长线投资，需要有前瞻性的眼光。从下offer开始，到建成投入使用，一般需要2~4年左右。开业以后，整个商城的兴旺既需要商城管理委员会的得力的市场推广和精心管理，也需要广大商铺业主的共同努力，更需要时间。那些刚刚得到产权就转让的人是赚不到大钱的。所以，要有信心，守得住。假以时日，商铺将会日益兴旺。彼时的回报往往会令人拍案惊喜。

3. 商铺期房的投资的供需平衡：事实上，大多伦多的西人Mall内的商铺历来是有价无市，只租不买的。城市广场内的商铺也仅供出租。大多伦多的Mall内商铺出售以及商铺期房出售，是从大约10年前开发太古广场时首开先例的。因此，当前大多伦多市场上的商城（Mall）内的商铺期房的供应屈指可数，供不应求。有意者应把握时机。

4. 投资商铺期房的高回报性：投资商铺期房赚的是第一桶金！赢利潜力当然巨大。赢利的途径可以有：1. 您可以运营自己的生意获利；2. 待生意成功后您也可以只卖生意（往往以数万甚至十数万计），然后再座收商铺的租金；3. 待商城和商铺兴旺后，商铺本身肯定会大大增值，生意价值也会扶摇直上。此时，您可以同时卖商铺和生意，获取最大赢利！ 事实上，投资商铺期房的赢利可以是惊人的。如太古广场的商铺，10年前买期房时的145呎商铺（注：按照华人习惯叫法，本文中的一’呎’指1 square feet，下同）只需6万左右，现在普遍以20余万成交。那时买290呎期房不过是10余万，现在已经普遍卖到40余万！而买期房时435呎不过花20余万，现在有的已经卖到80万以上！这还只是卖物业，没有包括生意！太古商铺的出租收益也明显比投资住宅公寓要好得多。如145呎商铺的净租金即可收到$2000/月左右! 相比之下，20余万的住宅公寓的租金扣除管理费物业税后一般不超过$1200/月。

.待续

来源：朱威，曾发表于《地产周刊》2005

[后记：本文于2005年夏发表时，笔者曾经保守地认为太古广场商铺的价格已经翻了几番，增值应该有限了。但事实上太古广场商铺这几年来继续明显升值，145呎商铺现在普遍以30余万成交, 而290呎商铺现在已经普遍卖到60万左右！]