财经观察 2202: 上海房价朝不可思议的高度奔去

上海房价朝不可思议的高度奔去
 By Bayfamily

如果一个人祖上没有什么财产继承， 赚的钱从来都是你的零头，一没西门庆的本事，二没副业。 但是有一天你突然发现他比你有钱。 你相信吗？

你可能觉得奇怪。如同我们公司的领导突然发现唯命是从的女秘书比他还有钱。 但我相信，因为财富不是加减法。 财富是会走路的。 而且这是真真实实发生的。

本轮的政府刺激计划结束后。中国的房价几乎让所有人贴破眼镜（包括我自己），转身回头，涨幅凶猛。

在上海，不但是豪宅屡创新高。　比如众目昭彰的浦东星河湾。６万元一平方米的高价。一个上午立刻被席卷而空。 普通住宅也一样。　上海即使最最远郊的地方，几乎再也找不到１万元一平米以下的楼盘了。

本轮调整结束后。 我们看看中国对美国的房产财富总价水平。

上海： 住宅总面积大约在４－５亿平方米之间。　按照统计数据，目前上海均价为１万五一平米。　我初步估算了一下。当前上海住宅地产的总价大约是１万亿美元。　

加州： 加州的住宅总价格大约也是１万亿美元左右。　上海的房地产总价已经和加州相当。　尽管加州的人口比上海多出将近一千万，　尽管加州的人均ＧＤＰ是上海的４倍。　

中国： 根据国家统计局的数据显示，2008年低城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米。 再来看目前的房价水平，今年以来，住房累计销售额2.35万亿元，除以今年累计销售面积4.94亿平方米，全国平均房价约为4754元/平米。2008年全年，全国商品房销售面积6.21亿平方米，销售金额为2.4亿元，销售单价3870元。按年头和年尾的均值计算，全国住宅每平米价格为4312元。结合前面所计算出来的城市住宅总建筑面积175.14亿平方米，可以得出全国城市住房总价值约为75.5万亿元。

美国： 全美的住房总价在１１万亿美元左右。 按照可比汇率推算，和中国相当。 美国2009年的GDP是中国的4倍不到一点。

比完了总价，再比人均。 全国的人均没有意义，人人都知道美国比中国富裕。 但就上海而言，如果按照全市５００万家庭计算，　平均家庭净资产大约是２０万美元左右。　这里面可不只是所谓的精英阶层，包括了下岗工人，保姆，　和流通的民工人口。　即使这样，上海的平均家庭净资产恐怕一点都不输给美国的华人。　美国人家庭Ｍｅｄｉａｎ净资产是１５万美元左右。华人稍稍高一些，但是应该没有超过２０万美元。 你瞧瞧，　当年富裕象征的美籍华人们，和中国上海的普通人家已经没有什么区别了。　这剧烈的变化，几乎就是在最近十年内完成的。　

上海的房价，无论从哪一个指标上来看，　都是有泡沫的迹象。　比如，租价比，房子的总价和每月的房租比，在很多地方已经超过了５００：１.　即使是老公房，租价比也达到了３００：１左右。如果是投资股票，好比是ＰＥ ratio已经达到了３０倍到５０倍之间。　按照发达国家的经验，租价比的畸形高位，最总会把房价拉下来。

是不是可以得出一个简单的结论说，上海和中国的房价过高了，有待调整，泡沫马上会崩溃呢？