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上海跳楼的女金领，她的悲剧可以避免吗？

硅谷居士 (2024-07-06 16:01:02) 评论 (114)

潮退，裸泳者毕现。
    --沃伦·巴菲特

大约两周前，我写了一篇博文，中国的房价还能起死回生吗？，分析了近几年中国房价的全面下跌。我的话音未落，媒体就曝出了一件发生在上海的、由房价和房贷引起的家庭悲剧。

2024年7月1日，在中金公司就职的金融精英郑雯露女士，从中金公司在上海的大楼上一跃而下，香消玉殒。

郑女士是1994年生人，今年才仅仅三十岁。她从名校毕业，并在中国顶尖的金融公司就职。她和她先生都是金融界的精英，无论是学历、职业、收入，还是地位，都是位于中国社会金字塔的顶端。

那么，她选择在风华正茂之年玉碎，到底是为了什么呢？

根据媒体披露出来的信息，在2023年，郑女士和先生，拿出423万元左右的首付，贷款1177万元，在上海买了一套价值1600万元左右的公寓房，贷款利息为4.1%，月供5万7千元。首付比例大约为26%。

当初买房子的时候，她们夫妻的年收入约为120万元。但是，今年中金公司开始减薪，导致她们的年收入暴跌了三分之一，到了80万左右。即使不考虑税收，她们每个月的收入6万7千元，房贷开支占了85%！付完房贷月供后，她们的收入仅剩9千元。如果算上收入税等，她们也许就入不敷出了。

从一个光鲜无比的金领精英，到捉襟见肘的房奴，这种落差，对于任何人都是难以接受的。

雪上加霜的是，她们家房子的市场价格，已经跌了将近500万元，已经把首付跌没了。

从这些角度讲，我可以理解她的痛苦和绝望。

但是，我必须说，她们在家庭理财方面忽视了起码的风险管控，杠杆加得过高，最终导致了这个悲剧。

郑女士是一个金融业从业人士，而风险控制是金融和理财的一个极其重要的核心要素。她们夫妻用120万元的收入，用超过4%的利息，贷款1177万。他们贷款买下的房价是收入的13.3倍，这种作法近乎疯狂。

而贷款给她们的银行，明显也没有做足够的风险管控，居然贷给远超她们支付能力的高额高息贷款，这也匪夷所思。

这让我想起了2008年的金融海啸。众所周知的是，其罪魁祸首就是臭名昭著的次贷，也就是房贷公司等金融机构贷给资质不够的消费者发放的房贷。一旦房价下跌或者利息上升，这些消费者无法支付房贷，从而引发一系列金融灾难。

当时，旧金山湾区的一个华人包租公就自杀了。他用杠杆买了近十套房子，最后资金链断裂。

2010年，美国国会通过法律，加强了房贷方面的监管，以避免类似现象重演。

那么，我今天就分析一下，如果郑女士和她的金融机构进行了合理的风险管控，是否可以避免今日的惨剧。

我自己在美国做过了很多次房贷，对于银行的风险管控政策略知一二。绝大部分大银行，最多允许家庭把税前收入的45%用于支付房贷、房产税以及房屋保险等费用。

按照这个标准，郑女士和家人贷款买房时，月收入大约是十万元。假定她们的房子没有房产税，那么他们最多可以拿出4万5千元用于支付房贷。按照4.1%的利息率，她们房贷总额的上限就是932万，加上420万左右的首付，她们最多只能买1350万元的房子。这比她们实际买的房子的价格低了250万元。

如果她们买了1350万元的房子，而今年的年收入跌倒了80万。那么她们每月收入6万7千元，房贷开支占收入的比例为67%。扣除房贷后，他们每月还有2万2千元的余钱用于其它开支。这比他们目前的9千元的余额高了144%。

我相信，如果是这种情况，她极有可能还好好活着。虽然家庭财务压力依然不容小觑，但是远远不到绝望的地步。

这再次说明，家庭在理财时，一定把风险控制放在首位。撇开风险聊收益，就是在耍流氓！

最后，我们分析一下，一个家庭能够支付的房子的价格，最高可以到达家庭年收入的几倍？

首先，我们假定首付比例是20%，没有房产税。

不言而喻的是，贷款利息率越高，我们能够负担的房贷就越低。如果贷款利息率是4%，而家庭的年收入是20万美元，那么他们最多可以花9万美元支付房贷。经过简单的计算，他们的贷款余额就是157万美元。那么，他们能够负担得起的房价就是196万美元，是收入的9.8倍。

如果利息率是3%，那么他们能够负担得起的房价就是222万美元，是收入的11倍！

最后，我们假定首付比例仍然是20%，房产税率为1%，这也是美国的平均水平。

如果贷款利息率是4%，我们能够负担得起的房价就是160万元，是收入的8倍。相比于没有房产税的状况，这个房价低了将近20%。

而如果贷款利息率是3%，我们能够负担得起的房价就是178万元，是收入的8.9倍。相比于没有房产税的状况，这个房价也低了将近20%。

当然，如果首付的比例大于20%，那么房价和收入的比例将会更高。比如，如果首付比例为30%，同样是3%的利息率和1%的房产税，我们能够负担得起的房价就是198万，是收入的9.9倍。

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