挣几个米能退休的问题又来了，我还是想说南加这里有几个房子可以退休，上篇跟帖里有人问各层次里地主的净身家是多少，我觉得净身家和挣几个米同样没有手中有多少房子容易说明问题。
仍然以南加为例，你的一栋有山景的豪宅一百五十万，和我在海边不远的一个效益不错的fourplex同为一百五十万，一样的身家，却是不同的经济效益。fourplex有可能是这样组合：
3+2，2+2，2+1，1+1
租金分别为，$2500，$2100，$2000，$1700
一百五十万的房怎么也租不到八千一个月，有四千就不错了。顺便说一下，这样的fourplex二十年前，四十万一个，满大街随便抓，没入我的法眼。现在北橙县一百万出头的fourplex，区差点，租没那么贵。打工赚钱再多也是受雇于人，湾区挣几十万的码工有了财务自由，但未必有时间自由和人身自由；自己开小本生意有人身自由，努把力能实现财务自由但没有时间自由；叫花子有人身自由和时间自由，但没有关键的财务自由。
要想实现这三个自由一般的途径就是炒股和掏粪，指望指股基金之类是不可能实现三个自由的，如果可能也是要等到地老天荒，没有意义。炒股可以，但通过炒股实现三个自由的凤毛麟角，多数炒股人会悲壮的倒下去，尽管目前正在炒的人都认为自己是那个凤毛麟角不会倒下去，想想概率问题。而通过掏粪之路实现三个自由的人在这个坛子上就大有人在，还有许多人正在路上。
以前所写的都是些基本问题，供微弱地主们参考，我也从第一个房开始，甚至是从十分之一开始，入别人伙，失败，走麦城的事不愿意说。现在探讨一下直接进入三个自由。
假设你今年五十岁，还能活到九十，后面有四十年。每年两口子想生活的舒舒服服，需要二十五万一年。当然，五万，十万一年也可，各有不同的活法。如果把通货膨胀因素算进去，四十年后，一年一百万的生活费未必有今天二十五万过的舒服。所以今年的二十五万，以后要以赢过通货膨胀来递增。
五百万！你没有，我也没有，坛子上就有人有！
1，花现金；显然不够，只够用二十年，加上通货膨胀因素，生活质量在下降，行不通。
2，炒股；炒股大拿也许有本事，不知道有没有人敢出来现身说法这个贴不能算博文，随便写，没打算留就不放博客。以前删掉的，有几个熟悉的网友有，会想办法要回几篇有用的，整理一下，或者另起炉灶，去掉些废话再贴出来，过些时间再说，这段时间粪帖，游帖，游记写了不少，还有几篇未完成，马上圣诞新年，先去度假，下面最后写个段子，算是有始有终。。
3，股指；注意，必须一，开始一年最少强行拿出二十五万作为生活开销。二，以后生活质量不能下降，每年的开销起码要赢过通货膨胀，以百分之四的增长计算。三，因为必须拿钱出来开销，没了复利，永远是五百万本金在那里，增长率怎样计算?
4，房地产；我可以具体介绍。
以南加州为例，五百万可以买个十六套房的公寓。沿海会贵点，内陆也许三百万就可以，租金也差不少，回报率更高。至于在哪里，自己去找，我又不是你的经纪。
为什么是十六套房?因为十六套房以上必须有一个on side manager，你要是拥有这么一座公寓，直接进入中等地主，实现三个自由。
实例，1994到1999年经手管理的16套房公寓，买时一百二十万。12个两房两浴，4个一房一浴，二十四个车房。原卖主自住一套两房，自己管理。
我物色一户男的在公司做修理工，女的办公室文员，半工，用他们做经理。房租两房$800，一房$650，一房尺寸较大。总共毛收入$12000
每月给经理住一套两房，减半个月房租，再减些零碎修理小活，共一千。对于经理来说，有个房住，再有几百块钱收入，即使两人都失业也饿不死。
再减一千地税，
再减两千其他，
每月净收入八千，在当时生活上可以舒舒服服，一年约十万，绝对不可能有百分之十的回报率。而当时的五年定存百分之十或更高，当你我都有一百二十万，你每年吃十二万利息会笑话我收十万房租是傻B。
十几年前三百万卖掉，今天这个公寓值五百万，五百万也是有价无市，fourplex也一样，income property是摇钱树，一般没有人愿意卖。
现在的房租，两房$2000，一房$1600。总共每月$30000房租收入。
减去经理的一个房，$2000
地税加保险$4500
再减去其他，空置率，预留维修费等，多说点，$2500每月有超过两万一的净收入，一年二十五万，有个穆仁智在前面冲锋陷阵，你每月收租就是了。
问题是没有几个人有五百万，那就两百万。借三百万贷款每月需要一万五千块钱的还贷。减去这一万五千块钱，还剩六千。这次不谈什么回报率，如果你只有这两百万，没有工作，没有401k，没有IRA，没有多余存款，甚至于没有自己的房子。你敢不敢说退休两字，坐吃山空，立吃地陷。
除了这个公寓你什么都没有还可以自己住一套房，自己做经理。有六千块钱够用了，房租是实实在在的钱，不像码工的薪水看似不错，拿到手里被扣的七零八落。从此以后按照房租增长惯例，净收入会越来越多，财务自由为首；自己做老板，人身自由；十几个房就在眼皮子底下，没什么大事，时间自由。
如果没有两百万，没办法，从头开始。
这个贴不能算博文，随便写，没打算留就不放博客。以前删掉的，有几个熟悉的网友有，会想办法要回几篇有用的，整理一下，或者另起炉灶，去掉些废话再贴出来，过些时间再说，这段时间粪帖，游帖，游记写了不少，还有几篇未完成，马上圣诞新年，先去度假，下面最后写个段子，算是有始有终。
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