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碧桂园：跨过千亿债关，二次创业待破局
深陷债务困境的头部民营房企碧桂园，终于迎来了关键性转机。
11月6日早间，碧桂园（02007.HK）公告称，其涉及约177亿美元的境外债务重组方案，在11月5日举行的债权人会议上获得高票通过，达成重组方案裁定通过的必要条件；而此前的9月底，境内8笔债券约133亿元（如无特别说明，均为人民币，下同）的重组方案也已快速通过。
“重组通过是债权人对公司未来的认可，将为公司恢复正常经营争取了更宽松的空间，接下来就是系统性推进转段”，碧桂园集团董事会主席杨惠妍在集团月度会议上明确表示，“转段就是一次蜕变，更是碧桂园的‘二次创业’”。
然而，需要注意的是，债务重组虽然在一定程度上削减了债务规模并延长还款期限，但企业的造血能力尚未恢复。根据公开数据，今年前10月，碧桂园及其合营公司、联营公司实现权益合同销售金额累计为279.6亿元，同比下降31.3%。
失信风险仍有显现，11月27日晚间公告显示，子公司腾越建筑因未能及时披露重大事项及被列为失信被执行人等问题，广东证监局对腾越建筑、腾越建筑时任董事长杨惠妍等人采取出示警示函措施。
境内外债务闯过最关键一关
根据公告，碧桂园在两个境外债债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。其中，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成重组方案裁定通过的必要条件。
据市场消息，9月29日碧桂园8笔境内债券重组方案经债券持有人会议审议通过，涉及本金金额合计约133.32亿元。从9月19日境内债重组方案公布到9月29日，8笔境内债券重组通过，全程仅用10天。
这意味着，碧桂园的境内外债务重组接连闯过最关键一关。
根据公告，碧桂园约177亿美元的债务纳入境外重组范围，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”多元组合方式的重组方案获得通过。据测算，重组完成后碧桂园预计削减有息负债规模约117亿美元，削债比例大约为66%。
克而瑞在研究报告中指出，与房企违约前期一般以协商展期为主不同的是，在房地产市场消费信心不足、房企的销售回款和融资持续走低的情况下，房企债务重组模式也开始发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，系统性解决债务问题。
根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例普遍在60%-70%。
“在市场持续回调的情况下，需要股东、债权人共同发力，给企业提供支持，提供喘息的空间。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，债权人也认识到，各方合力纾困企业，激励企业做好经营管理，并腾挪资产，以待市场底部到来，这对各方来说是利益最大化的。
300天化债路
自2021年以来，房地产行业进入深度调整期，房企普遍面临生存大考。中指研究院监测显示，2020年房企首次出险，2021年出险房企数量增至16家，2022年更是达到44家。
2023年8月8日，碧桂园未能按期支付应于8月7日支付的两笔美元债利息，按票面金额来算，两笔均为5亿美元的美元债，利息总额为2250万美元。
碧桂园相关人士表示，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。公司高度重视债务风险化解，目前仍处在30天付息宽限期内，公司仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。9月5日，也是这两笔利息支付宽限期的最后一日，碧桂园在最后一刻完成支付。
同年8月10日，碧桂园发布盈利预警，受销售与再融资环境不利影响，2023年上半年预计出现较大的亏损，当前也正承受阶段性的流动压力。集团管理层通过官方微信公众号致歉：“对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，将采取更有力有效的措施，拼尽全力扭转当前的困局。”
2023年10月10日，碧桂园发布公告称，公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项，也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，将积极推进境外债务管理措施。
2024年1月16日，碧桂园公告委任外部顾问担任境外债务重组的主要财务顾问，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决当前境外债务风险。在保交付、保运营的同时，碧桂园境外重组正式拉开序幕。
在与债权人多方谈判后，今年1月9日，碧桂园公布境外债务重组提案的关键条款。碧桂园指出，如果境外债务重组提案落实，将使集团实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，还可以将债务的到期时间延长至最多11.5年，将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降至每年约2%。
4月11日，碧桂园公告称，已经与专案小组协定重组建议的主要条款，其占现有债券债务本金总额的29.9%，而小组的成员已经签署重组支持协议。根据5月9日的公告，加入重组支持协议的比例增加至逾50%，到5月23日，这一比例继续增加至逾70%。
根据8月18日的公告，碧桂园境外债务重组已获得持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人支持，并与代表银团贷款本金49%的协调委员会达成重组支持协议。
根据最新公告，碧桂园境外债务重组方案在11月5日举行的债权人会议上顺利通过，并将于今年12月4日上午进行的聆讯上寻求法院认许该计划。
自今年1月9日披露重组方案关键条款，到11月5日债权人会议投票通过，碧桂园这次重组方案历时约300天。而12月4日的法院聆讯，将成为境外债重组落地的最后一环。
“二次创业”挑战
尽管债务重组取得了最关键的进展，但对于碧桂园来说，“二次创业”的征程依然充满挑战。
核心难题仍在于“造血能力”的重建。根据公开数据，今年10月，碧桂园连同其合营公司、联营公司共实现权益合同销售金额29亿元，实现合同销售建筑面积约39万平方米。今年前10月，碧桂园及其合营公司、联营公司实现权益合同销售金额累计为279.6亿元，同比下降31.3%。
碧桂园成立于1992年，2007年在港交所挂牌上市，2017-2022年连续六年销售额位居行业第一，其中2021年的全口径销售额高达7588亿元，权益销售额为5580亿元。2023年8月债务“爆雷”之后，经营状况急转直下。
数据来源：碧桂园2025中期报告
根据8月29日晚间披露的2025年中业绩报告，截至2025年6月30日，碧桂园实现总收入约725.7亿元，同比减少约28.9%。实现净亏损约196.5亿元，同期净亏损150.6亿元；归属本公司股东应占净亏损约190.8亿元，去年同期净亏损128.4亿元。
根据财报，碧桂园的优先票据、可换股债券、公司债券及银行和其他借款的总额为2545.8亿元，其中2223.5亿元为流动负债，而集团的现金及现金等价物仅62.8亿元，受限制现金为177.8亿元。
截至2025年6月30日，碧桂园的总资产为9093.3亿元，其中流动资产7950.3亿元；总负债为8854.1亿元，其中流动负债8386.8亿元。尽管尚有净资产239.2亿元，但是碧桂园的净流动负债约为436.5亿元，流动资产不足以覆盖短期债务。
历史数据显示，碧桂园2022年的净资产规模为3096亿元，但2023-2024年，该公司净资产分别降至886.1亿元和512.5亿元，两年半时间，碧桂园的净资产规模缩水超92%。
为应对困境，碧桂园已启动多维度改革，包括组织架构压缩、成本控制等，截至2025年6月30日，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为39.4亿元，同比下降18.9%。
闯过“债务关”是关键一步，但企业全面回归正轨，还需成功闯过“市场关”。克而瑞在报告中指出，当前，市场环境依然充满挑战，房企必须在完成重组“减负”的同时，快速切换经营思维，敏锐捕捉市场需求变化，灵活调整策略。只有顺利通过这两重考验，企业才能真正走出困境，实现可持续发展。
“房企复苏会是一个缓慢过程，可能需要数年时间。”一位房企内部人士坦言，在这一过程中，政策进一步扶持、经济环境有所好转、市场需求回归等多重因素形成良性循环，行业回暖就不远了。
