科技住宅、恒温恒湿…多花小100万你愿意吗?

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距离北京公布全国首批高标准商品住宅建设方案已经一年。

10 月 18 日,《每日经济新闻》记者查询中绿东岳府(绿源佳苑)网签数据时发现,这个早在 2021 年 11 月底便取得 438 套房预售证的项目,仅网签 41 套

今年 2 月 21 日,该项目又获得一张预售证,批准销售住宅 296 套和 518 个地下车库,目前仅网签 1 个车位和 1 个库房

如果按两张预售证的房源叠加计算,中绿东岳府的网签率甚至仅约 5.6%。



来源:北京市住建委

中绿东岳府网签均价约 7.2 万元 / 平方米,作为比较,和该项目处于同一地段,2021 年 9 月取得预售证的保利锦上(悦锦雅苑)已经网签 381 套,该项目价格也和中绿东岳府价格相仿,为 7.1 万元 / 平方米。甚至是今年才取得预售证的保利锦上二期(煦景雅苑,平均网签价格 6.9 万元),都已经网签 246 套。

那么,作为全国首批亮相的高标准商品住宅,为何会出现如此尴尬的局面?

首付 350 万元,外墙厚 45 厘米

2021 年 5 月 10 日,北京首次集中供地首日竞拍,场面火爆异常,12 宗地块成交 5 宗,总价 516.19 亿元,毫无意外地刷新北京单日土拍揽金纪录,而其余 7 宗地块并不是流拍,而是各方抢夺地过于激烈,进入竞高标准住宅建设方案而待定。

进入竞高标准住宅建设方案的其中一宗便是朝阳区王四营乡 1304-L02、L05 地块,最终中国绿发凭借着高标准方案在当年 5 月底最终赢得了对这宗地块的争夺,地价 30.95 亿元,并且配建 1.38 万平方米公租房,这便是现在的中绿东岳府。

在北京市规自委公布的设计方案中,中绿东岳府的亮点是:" 该项目打造多个开放式集中绿地,串联各个组团空间,形成生态与生活兼顾的美好社区。在总平面布局上,采取围合式布局。"

全面实施三星级绿色建筑,实施超低能耗建筑面积达到总面积的比例是 100%,超低能耗面积 73016 平方米。在施工中采用通过三星级绿色建材认证的预拌混凝土、预拌砂浆、保温材料、建筑门窗、防水卷材、防水涂料(本项目将采用上述绿色建材中至少 4 类,每类 100% 使用)。住宅小区内道路、园林绿化等公共设施项目建设所用路面砖、植草砖、道路无机料、路缘石等 100% 使用建筑垃圾再生产品。

9 月底,《每日经济新闻》记者来到国贸区域的中绿东岳府的销售中心,这里距离项目所在的王四营还有 10 多公里,但据销售人员说:" 我们主要目标客户在国贸,所以我们就把售楼处扎在这里了。"



中绿东岳府建设现场 每经记者 王佳飞 摄

中绿东岳府定位改善,据销售人员介绍,项目 122 平方米户型起,单价在 7 万元上下,首付 350 万元左右

在销售人员的介绍中," 科技 " 占了很大比重," 五恒科技住宅 "" 三星级绿色 "" 墙体门窗特殊处理 " 等名词一个接一个出现,销售人员还会帮你算账:"如果用我们的恒温恒湿系统,全年电费也就 1000 块钱,比冬天的取暖费便宜多了。"

" 别家正常的外墙一般都是 25 厘米,我们能做到 45 厘米,所以我们有窗台但没有飘窗。普通住宅的外墙是钢筋混凝土加一层保温层,而我们是三层,和三明治一样,有两层钢筋混凝土夹一层保温层。保温层和我们家里冰箱用的材料是一个级别,很大部分成本在这里了。"

" 得房率 73%,还是不差的。"

什么是高标准?

其实高标准商品住宅并不是一个新概念。

北京市规自委 2017 年发布的《我委创新土地招拍挂方式,推进高标准商品住宅建设》提到,自 2016 年 12 月起,北京市在土地出让环节开展 " 限房价、竞地价 " 试点,创造性地在高标准商品住宅建设项目管理中运用企业承诺加履约保函的市场机制,确保项目建设成为高标准的建筑。目前已完成了 7 个高标准商品住宅的方案评选,共计 105 万平方米。

当时提出的高标准商品住宅建设方案评选主要包括:绿色建筑星级、装配式建筑实施比例、其他节能环保技术应用、规划建设方案和企业自持商品住房运营方案。最终竞得企业按照承诺接受政府监督。我委通过施工图设计文件审查可再生能源利用率、装配式建筑比例、减震隔震技术和新风系统应用比例等,并督促取得绿色建筑设计标识。

至 2021 年 5 月北京首次集中供地,18 宗地块均 " 限房价、竞地价 ",并规定在拍卖上限价格触顶后,主要实行 " 竞高标准商品住宅建设方案、现场摇号、竞现房销售及竞政府持有商品住宅产权份额 "4 种竞买方式。

两个月后的 7 月 30 日,北京市规自委公布朝阳区崔各庄乡地块、朝阳区王四营乡两个地块、朝阳区豆各庄乡地块、海淀区树村两个地块、城市副中心梨园镇地块、延庆区南菜园地块等 8 个地块的高标准建设方案,这也是全国第一批高标准商品住宅方案。

当时市规自委相关负责人介绍了此次集中供地高标准商品住宅建设方案的背景和相关工作:为营造公开、公平、公正的市场环境,提升居住建筑设计品质,北京综合运用房地产调控政策工具,当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序;或当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格,现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额(或现场竞报 " 公共租赁住房 " 达到上限面积时),转入高标准商品住宅建设方案投报程序。这一举措在全国是首创。

成本要比一般住宅高出 1500 元 / 平

而在周围一些项目看来,高标准可能是中绿东岳府的缺点。

周边项目一位销售人员说:" 他们的墙体特别厚,得房率肯定就低了,买 122 平方米的和 110 多平方米的户型套内面积一样,您花小 100 万元多买那么大的建筑面积,这些钱什么时候能挣回来呢?"

此外,北京一家操盘高标准商品房的企业管理人士也向《每日经济新闻》记者讲过他们对此类产品的认知:" 高标准商品房对企业建造的要求很高,我们能看到的科技、绿色等要求都需要达标,并且也将是大趋势。从北京土拍来看,设置竞高标准的地块越来越多,这便要求房企提高自己的产品品质和管理水平。"

" 但据我观察,目前消费者对高标准商品房的感知还不太强,我们要花很大功夫去解释什么是高标准,但依旧收效甚微。我们核算下来,高标准商品房每平方米的成本要比一般住宅高上 1500 元,消费者为这部分溢价买单的意愿还是不够强,这从一些项目的销量上就能看出来。"

针对中绿东岳府的种种疑问,《每日经济新闻》记者向相关负责人发去采访函,截至记者发稿时尚未有回复。