多年来一直在投坛里默默地学习观摩，从众多成功地主和房产大师的帖子里吸收营养，同时也在北国雪域蒙村辛勤地耕耘自己的一亩三分地，买卖经营房产生意。今天在投坛开帖，说一说自己在房市的经验教训和心得体会，向各位网友、投坛大咖们请教。
先晒一晒我2020年12月新买的一处房产的投资回报。直接上表格：
表格是我自己划拉出来的，可能不专业，请大家帮我完善。
Welcome tax 就是交易税，蒙村村民戏称之为“欢迎税”，是一种诙谐吧。
银行的cashback, 公证师在过户时直接计入了downpayment, 本来downpayment 为$75000 .
魁省的民法不同于加拿大其他省份，过户由公证师完成，没有律师什么事。
利息1.79% 不是最优惠的，我另一个房子同时refinance， 拿到的是1.49%。
第二个表内的支出都是2021年的，维护费和广告费没有实际发生，房子在12月底已经租出去了。
有没有现金流，很大程度上取决于首付是多少。我最喜欢的是20%首付，不需要强制购买贷款保险，我称之为房市的黄金杠杆率。这个房子首付稍微多了一点。
没有现金流的房子我不会考虑，但有些大师宣扬的租售比1%法则，在蒙村根本行不通，在一些特别偏远的乡村有可能实现，但很难找到租客。
第三个表内，5年现金流总和，是在假定费用和租金都不变的情况下计算出的。
按房价3% 的年增长率，扣除交易费用，投入的总额5年内就可以翻一番。这应该是房产投资一个最起码的目标。
房屋买卖的交易成本很高，如果加上所得税，是一个更大的数目。我比较主张buy and hold, 作长线投资，可以持有10年以上吧。不算上5%的交易费用，5年的投资回报将达到136%，非常满足！不是万不得已，不卖房，频繁交易，受益的不是投资者，而是政府、房产中介、贷款经纪等。
持有的时间越长，年回报率越高，因为mortgage 里还的本金部分越来越多 （见下表）。
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