以加州为例，别的地方要参考当地的规则。
先要从收押金说起，押金的上线是一倍于房租，带家具，冰箱等不是固定在房子上的用具可以两倍，一千的房租可以收两千到三千押金。如果想避免以后的问题，租约要签好，比如我的租约有这样的条文,
said security deposit shall be held interest-free by landlord during the term of the lease.
收多少押金合适一般根据信用分数来定，信用分数低的就多收，以信用好收一个月的押金为基准，往上加，不要把买房子的信用标准混为一谈。AOA apartment owners associaion查信用除了分数再分ABCDF，并查驱赶和犯罪记录。
我这样划分，房客的信用分数是，
A，700分以上收一个月以下的押金；
B，600分以上收一个月的押金；
C，550分以上收一个半月以上的押金；
再往下参考有固定工作，收满额押金，房子不容易租押金就往下调一点，并且可以先交大部分，下个月补齐。
没有信用好过坏信用，有过被驱赶的不收，地主们的公敌。但具体情况具体分析，如果被驱赶原因不是因为赖租和违规则可以考虑。但还有其他因素，这是找房客的问题，暂不讨论。
作为房东应该大度一点，房东和房客谁更是强者?看看黄世仁和杨白劳就知道，不要拿电视里的新闻个案说事。房东要本分，不可见利忘义，欺人太甚。条约的制定可以灵活掌握，晚交几天租不要太过计较，但又不能把房客惯出毛病，适时提醒一下，必要时给notice，并收费用，不能让房客get used to it。这就像是陈云的鸟笼经济，鸟攥在手里就死了，放开就飞了，用个鸟笼框起来。用租约把房客框起来便于管理，要求太死容易结仇，放任自流又后患无穷。
最近坛子上出现的退还押金引起的纠纷，以及私下里来找我的，几乎都是所谓的白玉房惹的祸。我始终对花好几十万上百万搞个十全十美的白玉房拿来出租不以为然，茉莉花喂牲口！说过无数次了。你以为好房子，好学区，租白领就是好吗？不一定！对付高智商你就需要更高的智商。你也许会说我怎么没遇到这样的问题?和驱赶房客一样，好房客还是占多数，这种房客百里挑一。遇到一个高智商的房客和你斗智斗勇，你的头疼不亚于驱赶房客，有可能更甚！驱赶房客是你主动出击，对方只有招架之力。你的白玉房客的利益如果受到侵犯，他会反戈一击，打你措手不及，你只有还手之功。
相反，老墨兄弟，头脑简单，四肢发达，知安而寓，有个地方住就是满满的幸福感，不会出什么幺蛾子。和他们打交道，不需经脑子想问题。大大小小的地主们，不要再抱残守缺，故步自封，谁是我们的敌人，谁是我们的朋友，这个问题是地主们的首要问题。什么是真正的租房市场？租房市场所面对的是买不起房的人，你在这些人的面前就是救世主，他们对你是高山仰止。你花八十万一百万的房租出去，来租房的人往往身上背着个师字，牛逼哄哄，租的起你房子的也买的起，租你房子是看得起你，恩赐于你，你到成了摇尾乞怜，受嗟来之食。
房地产上能扯的话题太多，回到退还押金问题。当房客给了三十天搬走通知，你要立即给一个move out letter，业余地主也要走职业道路，你的专业行事作风是一种无形的压力。
当房客约时间交还钥匙，你要主动对房客说，一起做一个walk through，除了地毯，油漆的正常损耗，其他方面要恢复到搬入时的状况，否则还是等搞好了再交钥匙。过了该搬走的那天再交钥匙，你有权从押金里扣房租。
很多事情最好当面说清楚，当房客约你交钥匙，难道你拿到钥匙，自己的房看都不看，扭头就走吗？如果你和房客一起进入房间，看到有什么地方损坏你眼瞎吗？如果你看到了没说，难道你哑吗？根据损坏程度立马可以和房客商讨扣多少押金，房东可以多让一点，比如墙上的修补，别一项项算钱，给个package deal。有些模棱两可的事情就算了，像是百叶窗，马桶盖都很便宜，用过几年，新房客进来我全换新的，跟旧房客计较什么?反向思维一下，你喜不喜欢别人用过的马桶盖，十块钱的心里学。尤其是对于住过好几年的房客，几万，十几万的房租已经落袋，如果没有明显损坏，哪里还好意思扣人家押金。
但是，生意还是生意，不是慈善。房客对你的克扣有异议，可以当面商讨，如果不能达成一致，可以拒收钥匙，让房客把房子恢复到搬入时的状态再说。我还很少发生这样的情况，面对面总是容易把事情圆满解决。房东损失个几百块就算了，如果数目比较大就要通过小额法庭去追债，你说别人欠你多少钱也不是你的一面之词，事情麻烦点。
房客搬走后三星期之内要把statement寄出去，请人做的工连同收据的复印件，附上退还押金支票，如果是全额退款不需要statement，房客不留新地址也要寄，寄到刚住过的地址。一切按规矩办就不用怕房客告你，张口一个告，闭口一个告是外强中干的表现，你让房客拿着这些收据，到法院去登记告你好了。不是那么容易的！
我也遇到过房客试图告我，还正好让我在法院撞上了。不过对方没有看到我，我只是躲在阴暗的角落里注视他的一举一动。他领到表格后看了一会，攒成一团扔到垃圾桶里便默默的离开了。过了一会收到他的电话，大意是你走你的路，我走我的路。
我以前写过的，建议开个p.o.box，我会给地主们出馊主意吗？就拿有人要告你，起诉书要送到你手里吧？p.o.box先设下一道难关，虽然下功夫可以找到你，毕竟要下功夫。找律师办比较容易，律师的脑筋没有坏掉，房客想告的那点钱还不够律师溜牙缝打牙祭的钱呢。很多人对我说的置若罔闻，还居然把房客招到家里来，真是不可理喻。
工欲善其事必先利其器，地主要熟悉一些必要的法律法规，手里要有些利器可以运用，用的上用不上另说， 博观而约取，厚积而薄发。一些有关表格，特别繁复的我都没用过，那是给白领精英高智商留着的，我只遵循大道至简，好好的，容易的生意不做，为什么要给自己套上个枷锁。
写于四年前，早期的一些文章不严谨，所以删掉很多篇。此篇没有太大破绽，但有些说法过时，不修改了，错误的东西留着给大家批判用。
有几点需要补充一下；
一是我的信用分要求过低，作为职业地主见识过形形色色的房客，办法也多些。初期微弱地主还是把信用分标准提高稳妥些，尤其是现在房子容易出租，加上疫情影响到各行各业包括一些初入门经验不足的地主路遥知马力不足，也让一些不良房客日久见人心叵测。
二是疫情期间，应该简化手续，像是walk through，觉得没有必要就算了，押金能不扣就不扣或者少扣，特别是住的比较久的房客。我有一户刚搬走，计划简单装修粉刷一下，虽然要花一千多块钱，但房租可以提高两百多，并不吃亏。于是对房客说你打包搬走，我不做房检，清洁干净，押金全退。房客表示不想清洁，可以从押金里扣除费用。我事先讲明，找正规化清洁$150，有收据。用我自己的人$100就可以，我手写收据。房客没有异议，随便。虽然说房东和房客的关系基本上是人一走茶就凉，那也尽量好见好散。实际上一分钱没有扣除，总共两千的押金，扣人家一百有多大意思？咱北京爷们没那么鸡贼，用我老广爸的话说叫"针鼻削铁"，用我上海妈的话是"象牙肥皂"，"刮皮"。
三是这几年我买的白玉房，参照上面写的是在打自己的脸。每个人的情况不同，有些高薪码工就喜欢白玉房，这无可厚非，毕竟房地产投资有不同的所图。拿高薪的本来税率就高，也就不计较白玉房暂时的现金流。我们目前的状况也是这样，有点闲钱放银行眼看着就缩水，拿去投资赚钱多了山姆大爷又坐等分一杯羹。所以才买白玉房放在那里，现金流少就少了，不赔钱就行。就当它是聋子的耳朵，配的；和尚的老二，摆设。尿盆子里和面，要的就是这个劲！
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