昨天临下班，收到了 6 月二手数据
这个 6 月，上海二手住宅成交了 15903 套
怎么跟各位描述这个数字呢，我拉出 2019 年 -2021 年这 3 年的月均成交套数
过去 3 年，平均每月的二手成交都在 2w 多套
只有每年过年的时候，还有去年下半年二手核验价出来之后开始在 2w 以下徘徊，其他月份基本都在 2w+ 以上
所以这个 6 月的 1.5w 套有点少
尤其是当我们眼看市场闷了 2 个月，以为后面会有反弹的时候，1.5w 套就显得更少了
看来 6 月的二手市场还没缓过来，这意味什么
尤其是对接下来半年的二手市场又意味什么
01
不过这些都不是 6 月二手的真实底色
首先 6 月成交，是今年最高的
虽然 " 胜之不武 "，但 6 月成交确实高过 1-2 月，也高过小阳春没来的 3 月
不过这些都是说正事前的寒暄了
6 月二手成交应该怎么看
还看单日成交
我们在分析 3 月数据的时候也用过单日数据
1、2、3、6 月，日均成交套数分别：502 套、469 套、411 套、530 套
不过这么对比也说不过去，毕竟前几个月月月有事
1 月，元旦 + 过年前
2 月，过年 + 正月里
3 月，疫情
但如果我们去掉这些非正常交易日因素，可以看到什么
© 太平洋数据中心
1 月，我们掐头去尾，选取成交最火热那一周（1 月 10-16 日），日均成交套数597 套
2 月，同样的排除春节因素，同样选取成交火热的一周（2 月 16 日 -22 日），日均成交套数587 套
而 6 月，我们也选取了成交火热的一周（6 月 24 日 -30 日），日均成交套数658 套
可以看到，就算排除假期因素，6 月购买力也跑赢了 1、2 月
排除疫情因素影响的正常交易日的成交，可能更能反应 6 月真实购买力
而 3 月 /6 月成交对比也挺有意思
" 接 " 上了，3 月失去的，都在 6 月找了回来
所以单从每日成交数据来看，6 月单日成交恢复是一定的，只是这个恢复比我们想的还要好些
不过我也一直在想，6 月二手成交会不会有很多是从 4-5 月转过来的
比如 3 月签定金合同，然后 6 月再网签
这个很有可能，但是这个数字之所以无法影响我们对 6 月二手走势的判断
更多是因为 6 月以前的成交订单，可以发生在第一周、第二周，但它不太会持续到整个 6 月，尤其是 6 月后半段
所以 6 月的成交走势，很重要
02
6 月，对 7 月意味什么
如果说单日成交是底色，那整体走势比底色更真实，因为它能代表预期
其实原本 6 月第一周数据出来的时候，我们对市场预估非常不乐观
那时候两家大型中介反馈的第一周成交数据，是 3 月同期的 1/3、1/4
没想到第一周是 6 月踩着第一周数据，后面开始阶梯式发展
关于这点，给各位对比下这个数据的日常走势
同样呈现阶梯发展的，还有 6 月的新增房源、新增客源、新增带看
这里面每一项数据，在 6 月以周为单位不断推高
以周为单位新增买卖房客带 © 链家中介
这个进阶，对 7 月意味良多
也就是说，刚解封的时候，不管是成交还是带看数据都有待恢复
随着解封情况越来越明朗，不管是房东挂牌、客户看房都变得积极很多
而且没有停下来的意思
以周为单位二手转定单量 © 链家中介
我们已经看到 7 月 3 月链家转定单量达到 3 月以来最高点
以此来看，6 月数据不仅没有如月初那样成交消极，整月来看，6 月二手成交有自己的成交势头
更重要的是，这股势头已经冲到 7 月
03
这个 6 月二手不受新房影响么
其实这个 6 月影响二手的因素很多
核验价、新房市场就占了很大比重
我们在不久前的一篇市场文里就写过 "10 个二手客户，5 个转去新房 " 的小标题
当下二手市场里，存在部分二手客户被新房市场分流的情况
我们也确实看到 6 月在 4/5、11/12、18/19 、25/26 周六日这样原本的成交大日，却并不是二手成交高峰
都被其他工作日取代
相对应的我们在这些周六日里看到
6 月 5 日，碧桂园柏悦前湾开始认购
6 月 18 日，中建海樾府开始认购、森兰名苑开盘
6 月 19 日，悦澜天地、海伦堡 · 玖月源筑、保利云上 · 拾光开启认购
6 月 25 日，华发仁恒苏河世纪开启认购、百汇园开盘
6 月 26 日，古北中央公园、同济晶粹开启认购、中国铁建花语江南、大名城映园二期等项目开盘
上一次，新房、二手这么互动的时候，还是去年 8 月
那时候我们发现 8 月的非中介成交占比达到历史新高
原因就是通过手拉手完成的网签占比迅速增高，而手拉手交易更多是为了新房积分
也就是说就算有眼下的新房分流，6 月的二手市场依然可以还是保持自己的阶梯式上浮
由此可见，二手市场的真实需求体量真的很难估量
同时，二手市场的购买力也很强劲，不要忘了，现在的二手市场还有核验价在限制
04
那这么顽强的购买力，大家都在买什么
还是比较好奇，这个特殊的 6 月大家买房标的有什么变化么
近几个月数据可能没那么明显
我们找出去年同期 6 月的数据做了一个对比
从成交面积段来看，变化最大的是 50-70㎡、90-120㎡
相较去年这时候，＜50㎡、50-70㎡的购买人群都在减少
相对应的，90-120㎡、＞120㎡的购买人群在增加
短短一年内，置换客群占比在上升
成交总价段变化更大，尤其是＜300w 的低总价段，不过这部分数据受核验价影响很大
不过还是可以看到，300w 左右的低总价段是这个 6 月二手成交里的绝对主流
05
6 月的二手市场
真实演绎了一把什么是进阶式操作
刚解封第一周，我们猜测这个市场会不会迎来反弹
看到第一周数字之后，觉得 6 月二手成交不容乐观
不过目前看来，即算这个二手市场夹带着疫情、新房等等因素，二手成交依然稳定，成交势头更是我们没想到的
影响这个下半年楼市的因素很多
不过 6 月也算是一个好的开始
