自住(已付清房贷）转出租，cash out 的钱买另一个自住， 利息如何才能抵扣出租收入？

来源: 枫情小地主 于 2021-09-23 13:57:25 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (1383 bytes)

大家好，潜水多年， 拜读无数，受益匪浅， 尤其感谢老朽的无私纷享。今有一事请教， 烦请各位踊跃发言。 谢谢。 

自住房: 贷款已付清， 想转为出租，用自住房 cashout 的钱买另一个自住房， 因cash out 而产生的利息如何才能用于抵扣转为出租的房的租金收入？按照加拿大税务局cra 的rules, 这钱是用来买自住房的， 不能抵扣出租收入。 怎样才能曲线救国呢？

已经咨询过相关 accounting firm and law firm, 建议就是:

第一：成立一个自己的公司ABC， 将名下的自住房 1 卖给ABC $100 k， title transfer to ABC。 ABC 写个欠条 （loan agreement) 条给我。

第二：我再从ABC 以$101 k 买回，转为出租。 买回时我从银行贷款， 然后付给ABC, 这样的贷款利息就可以抵扣出租收入。 第二次title transfer

第三：ABC 收到$101 k 后付我 100 k, 赎回欠条

第四：我用100 k 再买自住房 2

请问大家有没有过类似操作？这样是否完全合理合法可以避免 cra 的audit? 买卖时价格要相同还是不同？

大家还有没有更好的简单的办法？

谢谢

 

 

 

所有跟帖： 

• 直接减就好了，不要啰嗦 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 14:09:22

• 谢柠檬。我也想简单啊， 但不合税法规定啊。 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 14:25:41

• 这招经很厉害了。问题是，可以省的税合算吗？ -mickeylili- ♀ 给 mickeylili 发送悄悄话 mickeylili 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 14:32:00

• 当然划算。 律师费等不过3-5千块， 5年的贷款利息至少50k, 按15% 抵那就是7500， 还不算以后的利息抵扣。 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 14:55:27

• 我是加的会计师，这是个办法。千万别直接扣减，CRA也不是太瞎的。如果不成立公司，还真做不到。 -mickeylili- ♀ 给 mickeylili 发送悄悄话 mickeylili 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 17:25:00

• 您有过具体操作实例吗？ 有得话可以进一步跟您商谈吗？ -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 07:47:26

• 如果我是你，我把新房再refinance, 买第三个房出租。平衡一下。 -mickeylili- ♀ 给 mickeylili 发送悄悄话 mickeylili 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 17:28:00

• 谢谢！ 说得对，要让钱为我们工作， 不能睡大觉 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 07:45:13

• 直接转晕了：） -雪花翩翩飞舞- ♀ 给 雪花翩翩飞舞 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 14:38:00

• CRA=加拿大税务局？ -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 15:40:45

• Canada Revenue Agency -mickeylili- ♀ 给 mickeylili 发送悄悄话 mickeylili 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 17:26:00

• 我看这么左手转右手的倒腾更容易招来审计 -gqc- ♀ 给 gqc 发送悄悄话 gqc 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 16:17:15

• 这么转手就是要在手续上合法合理化，让加拿大税务局应该无话可说啊。虽然实质上和不做这样的手续直接转出租一样。 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 07:38:55

• 两次买卖closing cost是多少 -越王剑- ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (0 bytes) () 09/23/2021 postreply 16:29:26

• 咨询律师后 total closing cost: 最多 $3000 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 07:35:50

• 呼唤坛中热心人， 有经验的地主不吝赐教。谢谢 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 07:49:26

• 自住房可以申请个line of credit 然后从中申请fix term the mortgage， 这样看起来就是自住房有贷 -echoshing- ♀ 给 echoshing 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 12:05:56

• 请详解？问题是申请的fix term mortgage 拿出的钱是干啥用的？如果是自住房， 就不可以抵扣啊 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 19:40:03

• 我认为直接扣就对（但只扣出租房带的mortgage 利息）。还是多请教专业人士，但好多会计从业人员也不太懂，这是北美的特征之一， -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 16:27:58

• 很多专业人士都是糊涂着干活。转了一大圈，很像洗钱的招数，本来很简单的事情。 -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 16:43:36

• 当然也可扣手续费 -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 16:44:36

• 你转出租房时相当于你从自己买了一个出租房。因此，你作为买方的费用可扣。 -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 18:36:37

• 说得是啊， 感觉就是税务局逼人卖房再买回， 贷款，使利息明正言谁抵扣租金收入。税法说： 只有为产生租金收入的利息才可以抵扣 -枫情小地主- ♀ 给 枫情小地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 19:38:11

• 你不需要真的进行一次买卖。但是税局会看作你转成出租房时是进行了一次“买卖”的。因此你需要有一个合理的转成出租时的市场价格（不一定 -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (286 bytes) () 09/24/2021 postreply 20:55:11

• 需指出的是：你买新的自住房的费用，和新的自住房的mortgage的利息支出，不能扣税，别糊涂了。 -left123right- ♂ 给 left123right 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2021 postreply 21:13:12

• 你自住房1cash out, 它的loan利息当然可以减免出租的费用。你自己住在新买的房子不就完了？ -bullycolly- ♂ 给 bullycolly 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2021 postreply 10:28:00

• 看到一个类似case -tst123- ♀ 给 tst123 发送悄悄话 (1142 bytes) () 09/25/2021 postreply 11:59:05

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