2017悲剧故事:那些高价拍下的“地王”如何解套…
文章来源: 每日经济新闻 于
- 新闻取自各大新闻媒体,新闻内容并不代表本网立场!
2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。
与此同时,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。
然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”竟然被套了。
▲图片来源:视觉中国
12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于闲置状态。
上海宝山顾村“地王”:拿地近一年半,开盘时间仍未定
2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。
12月27日,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者在到上述“地王”现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。
▲上海宝山顾村地王现场图(每经记者程成摄)
在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。
目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。
该名置业顾问说,明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。
每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。
▲央玺项目售楼部外部景象(每经记者程成摄)
但值得注意的是,目前,央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。
可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。
2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。
时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。
“地王”变“闲王”
在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者发现,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。
▲图片来源视觉中国
上述14宗未开工“地王”里,举例来看:
苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;
2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。
东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。
在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。
按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。
“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。
“开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金(尤其是现金流)出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。
“地王”如何解套
那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?
以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。
▲图片来源:摄图网
业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。
安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。
张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。
而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。
一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。
配图表
12月底,全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。
每经记者程成吴若凡魏琼唐洁 每经编辑王嘉琦梁秋月曾建辉
-->
`,
"script":[]
}
, "gg_rightside": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_duturandom": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_square": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_topbanner": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_middlesquare": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_dutu": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_botline": {
"html":``,
"script":[]
}
, "gg_dututop": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_shipintop": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_inContent": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_shipinrandom": {
"html":``,
"script":[]
}
, "gg_sideSticky": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_bottombanner": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_marquee": {
"html":`
`,
"script":[]
}
}
const adEnv={
"gg_header": {
"html":``,
"script":[{"exec":`(function(){/*
Copyright The Closure Library Authors.
SPDX-License-Identifier: Apache-2.0
*/
'use strict';var g=function(a){var b=0;return function(){return b
=b||null!=a.a&&0!=a.a.offsetHeight&&0!=a.a.offsetWidth||(fa(a),D(a),l.setTimeout(function(){return E(a,b-1)},50))},fa=function(a){var b=a.c;var c="undefined"!=typeof Symbol&&Symbol.iterator&&b[Symbol.iterator];b=c?c.call(b):{next:g(b)};for(c=b.next();!c.done;c=b.next())(c=c.value)&&c.parentNode&&c.parentNode.removeChild(c);a.c=[];(b=a.a)&&b.parentNode&&b.parentNode.removeChild(b);a.a=null};var ia=function(a,b,c,d,e){var f=ha(c),k=function(n){n.appendChild(f);l.setTimeout(function(){f?(0!==f.offsetHeight&&0!==f.offsetWidth?b():a(),f.parentNode&&f.parentNode.removeChild(f)):a()},d)},h=function(n){document.body?k(document.body):0e;e++){var f=c.concat(d[e].split(""));K[e]=f;for(var k=0;k>2;n=(n&
3)<<4|t>>4;t=(t&15)<<2|h>>6;h&=63;f||(h=64,e||(t=64));c.push(b[k],b[n],b[t]||"",b[h]||"")}return c.join("")};try{return JSON.stringify(this.a&&this.a,S)}finally{Uint8Array.prototype.toJSON=a}}:function(){return JSON.stringify(this.a&&this.a,S)};var S=function(a,b){return"number"!==typeof b||!isNaN(b)&&Infinity!==b&&-Infinity!==b?b:String(b)};M.prototype.toString=function(){return this.a.toString()};var T=function(a){O(this,a)};u(T,M);var U=function(a){O(this,a)};u(U,M);var ja=function(a,b){this.c=new B(a);var c=R(b,T,5);c=new y(w,Q(c,4)||"");this.b=new ea(a,c,Q(b,4));this.a=b},ka=function(a,b,c,d){b=new T(b?JSON.parse(b):null);b=new y(w,Q(b,4)||"");C(a.c,b,3,!1,c,function(){ia(function(){F(a.b);d(!1)},function(){d(!0)},Q(a.a,2),Q(a.a,3),Q(a.a,1))})};var la=function(a,b){V(a,"internal_api_load_with_sb",function(c,d,e){ka(b,c,d,e)});V(a,"internal_api_sb",function(){F(b.b)})},V=function(a,b,c){a=l.btoa(a+b);v(a,c)},W=function(a,b,c){for(var d=[],e=2;ec?0:c}else c=-1;0!=c&&(W(a.b,"internal_api_sb"),Z(a,Q(a.a,6)))},function(c){Z(a,c?Q(a.a,4):Q(a.a,5))})},Z=function(a,b){a.c||(a.c=!0,a=new l.XMLHttpRequest,a.open("GET",b,!0),a.send())};(function(a,b){l[a]=function(c){for(var d=[],e=0;e2){dom.hide();}}$("#showallcomment").show();$("#showlesscomment").hide();};',
],
"src":[
{"src":"//count.wenxuecity.com/service/count/script/do.php?type=news&id=6858201&n=0&out=jsval"},
{"src": "/news/js/view.js"},
{"src":"/members/js/md5.js"}
]
}
}