答与朋友合作做房地产之资金使用问题 -CND 房地产线 如山整理 ( 2009 年 9 月 10 日 ) 评论与提问: beijing7750 2009-09-09 20:32 如山 , experts, and 朋友们, 我有一个被动的伙伴 (passive partner),who can 带来 50 %的 fund 到 table 中。我的伙伴,(由于某种原因),希望共同拥有 Title ,他不希望以后任何贷款 (his name will not be on any loan paper) 。 But 我需要使用 Title 来获取贷款 (future) 。我们如何才能 work out a deal ? Put it another way: Is it possible to have only my name on title, but my partner is ensured to have his portion of profit and I can get loans using the property? How? As you know, to get a loan, all people on title (and their spouses) need to sign the loan paper. I am thinking TIC or Partnership, but not sure I can get loans for that without his consent (he will not sign any loan paper). Thank you 如山回应(回答): 你的话听起来前后矛盾。前面你说“我的伙伴,希望共同拥有 Title ”。但是后面又说“ Is it possible to have only my name on title…” 。要是你的 partner 想要他的名字在 title ,又怎么可以只用你的名字在 title ?首先这个同意与否是看你跟你的 partner 的互动而定。现在让我假设一个具体的例子来分析一下。 案例: A 与 B 想共同做房地产买卖。 A 钱不多,需要贷款才能做。但是对买房、装修和转手有专长; B 有钱但是不熟悉整个操作过程,同时 B 不想贷款做房产。 A 想利用 B 的资金, 而 B 想利用 A 的专业。现在有一个 project (一个房子或者几个房子)共需资金 100 。 合作方式有如下几种 ; 1. A 与 B 各出 50% 现金去做并且共同 hold Title 。利润和风险各 50% 。但是问题是 A 没有这么多现金,而且也不公平。因为 A 陈了出钱,还贡献了知识、经验与能力。 2. A 与 B 共同 hold Title(TIC-Tenancy in Common 或者 其它 partnership 形式 ) 并且共同贷款。这解决了 A 的资金问题,但是 B 不愿意在贷款上面有责任(贷款时是避免不了要双方都签字,因为银行需要用个人来做担保)。所以也不成。 3. 用 A 的名字 hold tile 并且贷款(贷款 75% ,也就是 25 万 down payment ,贷款 75 万)。然后 A 与 B 签 joint venture 。这当然完全解决了 A 的资金问题,而且 B 不用签贷款。但是这里又带来两个问题: a ) B 不在 Title 上(当然有一份 joint venture 合同连接); b ) B 出资 50% , 也就是 50 万。那么 A 的 down payment 都不用自己出,还有 25 万拿回来。这么好的事,要是 B 同意,当然对 A 是非常有利。 4. A 与 B 共同 hold Title 。 B 出 50% 现金,也就是 50 万。 A 出 20 万,就是 20% 。余下的 30 万( 30% )由 A 向 B 借,用 A 的全部股份做担保,利息双方议定。这样既可满足 B 要 hold Title 的要求,也满足 A 的资金问题。就看 B 有没有那么多钱和是否愿意。 你们的条件如何能令双方接受是看你们的互动情况。 以上是本人的看法供你参考。其它办法暂时想不出来。或者其他网友有更好的主意。 评论与提问:beijing7750 2009-09-10 16:42 Your case is exactly my situation now. Looks like (4) is the only solution now. Thank you. Any other solutions?
如山回应(回答):
你这不又是废话吗?我的案例就是根据你的情况设计的 呀。 我要是还能想出别的方法不就列出来了吗?
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