《美飘地主》-- 美国地产投资基础知识

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附 录 

美国地产投资基础知识

(个人经验和知识,仅供读者参考,不负任何法律责任)

附录一  投资公寓基础知识

公寓和商业投资项目的操作复杂,没有标准可循,会涉及下面的概念和领域。

 

1.地产投资主要有四个方面的回报:现金流、本金储蓄、增值以及合法避税(或延税)

(1)第一种回报:现金流。

现金流主要表现在租金收入上,再加上其他诸如迟交租金的罚金、宠物费、网络和水费、申请费和背景调查费、洗衣机与烘干机费等。这些现金收入减去所有开支,比如:维修人员工资、更换零件、地产税、保险、割草、铲雪、垃圾费、油漆和清理、律师、会计师费、物业管理费、修理储备金,等等。

现金回报率,则是税前的净收入除以投资金额得出的利率。

(2)第二种回报:本金储蓄。

投资者一般不会用现金一次性付清房款,他们经常把房子抵押给银行去贷款,贷款数目的多少和利息各有不同。

贷款通常是多年的,越短年头,还款越快。例如:15年贷款期,每年还款额大,现金流少,但是付清房贷快;15年以后现金流大,房屋净资产多;而30年贷款期,要很长时间才能付清,但是早期现金流大,降低负现金流的风险。

(3)第三种回报:增值。

增值是业主拥有物业期间的升值额。增值大小受各方面的影响,包括房租上涨、建筑材料涨价和工资上升、物业房源供不应求、政府条例使新建筑的批准时间和难度增加、利息利率降低使业主有能力支付更多的月供从而刺激更多投资者对物业的需求。

(4)第四种回报:正现金流合法延税,负现金流合法抵税。

对于高收入医生、律师和许多专业人士来说,每年交纳的税款很大。额外的收入有时候给他们带来更多的负担。可是,房地产物业折旧额很多时候能够抵消一些或全部正现金流,减少上税金额。如果地产专业人士自己管理物业,还有可能把负现金流直接对冲降低主要收入。也有些业主给社会慈善机构捐赠善款,把现金流从正变负而合法减税。

 

2.物业折旧

如果没有物业折旧,投资人每年都要付现金流和本金储蓄的所得税。政府允许业主采用多年的折旧来对冲所得的收入,推迟交税若干年。如果物业卖了,折旧的金额还是要按一定比例补税交给政府。尽管如此,你还是合法免费借用了政府的税金若干年。如果你把物业遗留给后代,在政府规定的遗产金额内可免税。

 

3.地产团队

地产投资一定要有一个经验丰富、有诚信的专业团队来辅助交易、贷款和物业管理。他们设定投资计划,分析项目的前景,有关系网,如银行家、地产经纪人、律师、会计师等。

(1)地产经纪人有地产界的社会关系,在市场上找到合适的房源提供一条龙服务,如评估师、银行、保险公司等。

(2)律师负责起草审阅合同、做房契调查、成立公司、制订公司章程和处理其他法律相关事宜,等等。

(3)地产会计师根据投资人的目地提供最合适的公司架构,以达到合法避税(或延税)的目的,例如物业转换、遗产转让等。

(4)银行:各类银行能做的项目和规模各不相同。银行放贷分100万以下、500万以上、1000万以上各不相等,有个人全债权贷款和无个人担保贷款。银行是最大的股东,银行种类很多,分别是商业银行、存款银行、保险公司和各种上市公司。

(5)投资合作人:与合适的投资者共享利益。在小型的投资合作群里,投资人的年收入、家庭背景、职业、年龄、投资的目地以相似为主,减少意见分歧。

(6)物业经理:负责日常物业管理工作,包括租赁、广告、维修、草坪、铲雪、物业房顶、内外翻新等。

(7)产权过户公司:负责产权调查和过户相关联的所有事项,包括房契历史和相关的债务。欠款人、欠款额、法律纠纷、房契保险、过户开支、地税分摊、代管金额、物业转换,等等。

(8)保险公司:公寓专业保险公司懂得室内、室外保险的区别,银行款的金额,失误、重建或收入的保险金额,保险金受益人,和银行代表打交道,等等。

(9)物业检查:懂基建,查看施工失误、物业缺陷、物业管理问题、各类虫害,例如,窗子、屋顶漏水,墙、地基裂缝,冷暖气、热水炉、电表是否有问题,是否有白蚁、蟑螂,等等。

(10)评估师:评估的价值能否满足银行和买卖双方的要求。估价不是越高越好,要具体情况具体对待。

 

4.物业管理公司:选择合适物管的几种方法

(1)从其他商家了解或打听该公司的信誉。

(2)从报纸、杂志或具体的交易中了解该公司的做事方法;造访该公司,匿名参观或体验该公司的活动、租房等;索取相关文件收入、支出报表、各种合同、租约等;查看该公司网上登的广告;查看该公司的相关牌照,如经纪人、销售员。

(3)测试该公司的工作效率,包括反应速度和是否能联系上。

(4)对比该公司的管理费是否合理。

(5)查看该公司是否有张贴公平住房和公民权利法。

 

5.贷款须知

(1)我贷款必须具备什么条件?

(2)我需要提供什么文件,税单、净资产、银行存款、信用卡?

(3)贷款申请表的费用是多少?

(4)申请贷款的总费用——包括过户、调查、评估师、佣金——是多少?

(5)我的贷款申请被批准前还有什么费用?

(6)我的贷款申请表需要多长时间被批准,批准之后还需要多长时间才能到账交易?

(7)利息是多少?

(8)利率是几年的?

(9)贷款的固定利息期限是几年?10年、15年、20年、25年还是30年?

(10)银行有代管账户来预收地产税、保险和大件维修费吗?

(11)在我选择合适的贷款种类前,请解释各种贷款的区别。

 

6.公寓物业须知(卖方提供)

下面是可以在签合约前问的一些问题:

(1)该物业你买了多久?

(2)不同户型的房子比例如何?单套间、一房一厅、二房一厅、三房一厅、车库各有几套?

(3)水电费怎么运作?分开表计算?谁付钱?谁付总水费账单?

(4)每套公寓里有什么电器设备?炉头、冰箱、洗碗机、微波炉、洗衣机、烟雾测控器?房客有自带家电吗?

(5)有冷气吗?公寓是中央空调、单装空调还是没有空调?

(6)租客有什么特点?收入多少?信用多少?有犯罪记录吗?上过法庭驱逐令吗?

(7)押金的正常金额是多少?带宠物需要交押金还是费用(不退的)?

(8)租约多长期限?按月租?滞纳金多少?收宠物吗?多少房客有宠物?

(9)折扣/促销:目前有促销活动吗?包括房租和维修服务。有答应房客免费物品或服务吗?

(10)屋顶、冷气、地毯、停车场以及其他设施,过去两年有大装修过吗?

(11)目前的空置率是多少?现在有多少套空房?

(12)有多少租客已经给了搬家通知的?

(13)有哪些服务是外包的?这些合约在换了房主后是否还有效?

(14)多数房客住多少年了?

(15)这些公寓被单户化了吗?管理费是多少?

(16)哪家管理公司?怎么收费的?总收入的百分之几?

(17)哪家银行贷款的?贷款可以转让吗?是卖主放贷吗?

(18)房客自己有在外面租家具、电器吗?

(19)物业里有什么是租用的?

(20)有样板房吗?

(21)该物业是独资还是合资的?

(22)请提供这两年的报表——收入/支出表、现在租金收表、所有租约。

(23)有土地测量调查报告吗?

(24)有环保报告吗?

(25)有房屋入住许可证吗?

(26)有小区规划图纸吗?

(27)有前5年或10年的维修记录吗?

    

7.宠物费

(1)入住费,不能退。

(2)月费。

(3)宠物费每年可以上涨5-10%。

(4)限制宠物的数量及每只宠物的重量。

(5)宠物粪便处理。

 

8.银行利率变化的应对

投资者根据利率变化的原因、贷款类别、条件和年限、持续时限来决定调整投资方向和细节, 利率上涨或下跌会出现以下不同的社会现象。

当利息下降时:

(1)有更多人能买第一栋房子。

(2)现在的房客因为买了房子搬出去。

(3)未来的房客会选择先买房子。

(4)租房折扣和促销金额需要加大。

(5)总体房租收入会因为“软市场”而减少。

(6)业主会因为低利率而重贷,以降低月供贷款。

(7)房东降低月供省下的钱与房租的损失互相抵消。

(8)公寓房价格市场保持强劲,利率低能购买公寓的人更多,需求更大。

当利息上涨时:

(1)更少人符合买房条件,推迟购房计划,租客滞留长些。

(2)更少新建的公寓,因为房贷困难,建设成本增加。

(3)租房的入住率上升。

(4)租房的月租收入增加。

(5)利率超前消费是通货膨胀的表现。

(6)物业市价,特别是可转让贷款的物业价格上涨。

(7)变动性(variable)利率贷款的利息上调。

(8)每年供贷款金额增加。

 

9.资本利率 (Capitalization Rate)买价和净收入的关系

资本利率=净租收入除以买入价格(价格越高,资本利率越低)。

净收入:公寓的总收入减去开支。

收入包括房租、滞纳金、宠物费、申请费、水费,等等。

开支包括地产税、保险、割草/铲雪、垃圾、修理、油漆、清洁,等等。

资本利率=净收入除以买价。

例子:

一栋物业的年收入是$10,000,卖价$100,000,资本利率是10%,如果卖出$90,000,资本利率11.1%,或者卖出$111,000,资本利率9%。

价格越高,利率越低。净收入通常是比较稳定的,每年变化不大。

买家出低资本利率买房, 即高价格。反之,高资本利率买房,则低价格买入。

资本利率模糊地带:房贷不属开支类别(利息高低或投资者是否用现金买房,对资本利率换算没有任何影响。)

 

影响资本利率的五个元素: 

(1)银行利息:银行利息低,投资者可以充分利用借贷的杠杆原理来购买物业。资本利率高于利息利率的物业才会有正现金流。如:资本利率8%,利息6.5%的物业才会有正现金流。差距越大,越赚钱。相反,资本利率5%,利息6.5%就会产生负现金流。

(2)物业质量:投资人愿意买低利率的物业,他一定相信该产业有很好的升值空间,租金稳定。物业本身质量和地点较好,相对容易管理。

(3)供应与需求:不是所有的投资者都是因为经济原因购买物业,有些是因为其他需要,如区域性。例如医生、零售商或办公室客户,他们的职业或者生意需要在某个特定的区域,物业本身的价值则是他们考虑的第二位。这种情况多了这个地区的房源就会减少,导致资本利率降低。

(4)物业转换:当物业在地产市场上卖出好价格时,业主设法把卖房的利润所得税推迟,通用的方法就是去买另一个更大金额的物业,使房源减少,供求失去平衡降低资本利率。

(5)投资比较:当投资者看到银行利息、股市、退休金之间竞相吸金的时候,投资人更倾向于接受低资本利率的房地产。

  

计算净收入的方法有很多种,有时用相同的方法计算,不同的人算出的结果也可能不一样,新旧房东的开支项目和数字也不尽相同。

例如:新房东的地产税会因为买卖价格变化而被相应地调整,不再是老房东以前的税额。

 

10.地产专业名称和定义

(1)1031 like kind exchange物业转换:用卖物业的钱去买相等或更高价格的物业合法避税(或延税)。

(2)Assessed value评估价值:县政府评估物业价值,用于计算地产税。

(3)Balloon payment due date 一次性到期还款日:一般是在卖物业或重贷时发生,新、旧银行交接款项。

(4)Broker有牌经纪人:每州不一样,有少量州的牌照通用。

(5)Capital gain or loss 资本收益(买卖物业的赢利或亏损)。

(6)Capitalization rate资本利率:买价和净收入的关系。净收入÷买价=资本利率。

(7)Investor's net worth投资人净资产:投资人的全部资产减去全部负债以后的余额。

(8)Perfect a Lien完成留置:债权人把物业有关的合约拿到法庭去登记。业主必需付清债务,物业才能卖出和过户。

(9)Recording公共记录:任何人和公司都可到县法院去查买卖等记录。

(10)Seller Affidavit:卖者的担保书。

(11)Survey房屋地界图纸:银行要求买主必做的手续。

(12)Title地契、产权:是物业、贵重物品的拥有证明。

(13)Insurance物业保险:投保物业内外保险。

(14)Title Insurance契约担保:担保那些对房契有损害的事情,无论是现在知道的还是不知道的。

(15)Zoning区划:县政府属下的房管局对每个地区、地段的建设都有一定规定和计划,居民区,公寓小区,商业区,工业区,农田区等。

 

(个人经验和知识,仅供读者参考,不负任何法律责任)

 

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

微信公众号:meipiaodizhu

dahema 发表评论于
靠谱的文章, 谢谢地主
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