谈集资,中国特色的“众筹”公司的前景

投资是一份工作,享受这份孤独。
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正规的投资管理公司都是一样的:满公司的精英都是有限的几个学校毕业的,近亲繁殖一样,无论潮涨潮落,收2%的管理费没商量,收益上不封顶,下不保底,谁都说不清,只能等会计部出账单。

不正规的投资管理公司(中国人称众筹)也是一样的:满公司的草莽,有博士学位的都是跟经济学管理学不沾边的,大着胆子号称“不好吃不要钱”(收益达不到XX就不收管理费“),动辄15%-20%年收益如囊中取物。

也许最近几年也有一些中式的”众筹“蓬勃发展,收益显著,我觉得成功有:

1)某位前版主(我都不知道是哪一任),在坛子里呼吁个人集资投资大型公寓,好像每份5万吧。在东西岸大城市的小地主很幸运,买个CONDO/单家庭就能起步,但是在中西部很多的地方,必须有规模效应才能赚钱,大家信任他,也不怕当远程地主。双赢,赢在时机,赢在规模。

2)各种开发项目,特别是法拉盛的成功例子,刺激了很多小中国装修公司出身/经纪人出身的开发商。但是大家要记住,在市场转跌的过程中,小发展商是死得最快和最多的。田薯说上一轮危机中盐湖城的小发展商破产了七成,不知道是不是夸张了一点。

3)中国人口在美国的绝对增长和新移民带来的财富催生了一批新”中国城“,很多人都雄心勃勃要复制法拉盛,复制法拉盛的商住一体。不可否认,有人成功盘活了几个shopping mall, 一两条街,但是更多的是失败了。别忘了,美国是“地广人稀”,大题上说房地产的供给充足但是需求有限。

目前的情况是前两种的路都很窄了,住宅市场普涨,大部分地区都超过了07年高点,而且美国人的工资增长远跟不上房价和房租的增长,总不能不吃饭去交房租吧,地主的好日子没有多少了。

房地产开发供过于求,我在波士顿,凡是靠近地铁,不管是真地铁假地铁(通勤火车一天只有几班次),几乎每个地铁站周围都是如雨后春笋般的新公寓楼,有些小镇怕了(怕烂尾楼),直接把MULTI-FAMILY的开发申请全部停掉了。在开发和租房市场最热门的SOUTH BOSTON 地区,新盖的公寓招租,两个卧室3500-4000/月租金,租一年送三个月,等于变相降价,但是大家心照不宣,维持着虚假繁荣的表面。

我个人并不反对“众筹”,也不是看不起中国人,但是绝大部分的中国“众筹”公司前途堪忧,因为他们没有专长,没有特色,没有抵御风雨的经验和家底。

如果有人愿意尝试,我可以共享几个踏实可行的方案,重要的是做精做好,比别人都厉害,才赚到钱。

1)任何时候都可以做的单个住宅翻新,一定要短平快,每一单从买进到卖出控制在6个月内,核心竞争力是进价低,队伍精,成本控制好,即使市场转向,可以短时间出货,而且单个卖出。即使市场滞胀或者缓慢下跌也可以做,只要预计你的成本总是低于6个月以后的市场价。

2)靠物业管理能力,川铺都做过的,低价买管理不善的老旧物业,提高出租率,提高租金,然后卖出,也是要快,不要恋战。

3)高级一点,转换物业功能,比如仓库变商铺,写字楼变SELF-STORAGE,用途变了,租金提高了,卖掉。

4)有些地区,time share 这种度假方式不流行了,物业就破败了,HOA散伙了,可以趁火打劫,把这样的物业低价买入,稍作改动(比如分表到户),变成正规的APARTMENT/CONDO,比新开发省事多了。

5)善于发现NICHE的市场,很少人竞争。

6)把生意和地产有机结合,把已经有的生意放进空的物业,就马上变废为宝,不用等漫长的招租期就能得到物业的升值,或者直接卖掉变现,或者从银行RE-FI出来。

大家不要局限于中国人的小圈子,各国移民都有聪明人,地产做得好的都有诀窍,大家互相学习,互相启发,多去参加本地人的地产聚会,和当地的经纪人多聊,不怕不识货,就怕货比货。中国人的众筹公司是什么档次,什么前途,投资人心里要有底。

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