经纪人的那些事---肥水不流外人田

投资是一份工作,享受这份孤独。
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这个帖子让我想起来一些事情,“北加卖房新动向,这是什么名堂?”

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1177120.html

房子根本不上市就卖掉,这种事情当然是发生在非常供不应求的红火的房地产市场上,比如东西海岸的热点城市。

没有法律规定房子一定要登MLS, 怎么拿到LISTING是一个经纪人最厉害的本事,卖家肯定是对他/她有基本的信任,而且共同商定出一个卖价,只要高于这个既定价卖家就没什么抱怨的。所以卖方经纪人关心的是在此前提下如何快速,安全的成交。最好是悄悄当DULE AGENT,自己吃双份佣金,其次找本公司的经纪人或是老关系的外公司的经纪人交易,最后才是登MLS广而告之。

我遇到过一个很有前途的年轻经纪人(专门做MULTI-FAMILY),他说他积累了大约2000多个投资者的EMAIL,自己LISTING的物业有80%都是群发一遍EMAIL就卖出去了,另外20%告诉一下同事,也卖出去了,几乎没有上市的。我是在首个SHOWING DAY 第四个看那栋物业的人,稍微犹豫了一个下午,第二天就没有机会了,被人现金拿下。

我说过很多次,这个世界是快鱼吃慢鱼,也是精明人吃老实人的。大多数的卖家不是职业投资人,对市场并不了解,也不是很坚定自己的意见,厉害的经纪人有自己的一套话术,让他们相信自己的定价是正确的价格,实际上要低于真实的市场价。比如我看的上面的deal,定价是7家庭125万,实际上只要上了MLS,可以非常轻松的卖到150-160万。但是只要上了MLS,就要面临大量带有经纪人的买家,白白分出一半的佣金。

大家算个账,LISTING AGENT 帮卖家多卖25万,他/她多收入 250000X2%=5000元

如果当DULE AGENT ,他/她多收入 1250000X2%=25000元。

所以精明的卖家要保护自己的利益,首先要坚持FULL MARKETING (不限于MLS)。然后在收到多个OFFER 当中,经纪人的影响力还有,就是选择贷款实力强,过户时间短的买家 (如果多个现金交易而且没有任何CONTINGENCY的offer就不用犹豫选最高价)。

在商业地产中,隐秘的交易比住宅多的多,因为很多时候卖家不想惊扰租客,或是影响自己公开的声誉 ,卖资产通常是财务困难的表现,如果给银行或者上下游的合作伙伴,客户知道了肯定不好。

商业地产的经纪人是三年不开张,开张吃三年。拿到一个LINGTING非常的难,数量也少,而通常物业的价值会比较大,佣金的数额是很不小的。

所以,他们明里暗里是很不欢迎买方经纪的。比如专门卖MULTI-FAMILY 的一个公司:www.umf.com,  在网站上直接写:PRINCIPLE ONLY,(只要金主,也就是买家),经纪人免谈。

甚至同一个公司内,同事间也是各自为战,不到不得以是不联合的。有了好DEAL都是先耕自己的自留地,每个人都有自己的一帮投资者。

 

 

AMYMINT 发表评论于
有一部分不上市的房子你在Zillow上看不到,你自己接触不到罢了。
jndydkt 发表评论于
你说的这种情况在信息不封闭时期有可能,现在哪个卖家都了解自己房产的销售价格,只要有手机或电脑各大网站信息丰富,各地经纪多如牛毛,低于市场价20%就卖掉,你当业主都是傻瓜?就算有2000个客户邮件,难道这2000个全部都是买家?还任何区域,任何价格不问房产状态都有人买?你统计过redfin和zillow的点击率没有?

讲真,这世界不懂装懂的人怎么这么多?
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