做房子翻新买卖已经几年了。最近刚刚卖掉了一个房子。在这儿记录一下房子翻新的经验和教训。供后来人参考。
这个房子当初是合伙人看中的，是HUD的房子，要价75K。 合伙人看到后让我赶紧投标。75K一分钱不差。投标后因为回复HUD信件不及时，HUD取消了我们的offer。跟 listing agent沟通后，等HUD把房子一放到网站上，我们赶紧投标。最后成功拿下。
这个是一个3室2.5卫（三个浴室中一个浴室没有淋浴，所以只能算半个）的房子，共1,748英尺， 2层楼。比较新，才建成12年，没有车库。房子前面是条运河。不远处是城市的排水泵。当时我担心可能会影响销售。后来的offer情况说明我的担心完全是多余的。
这个房子的装修主要是外表方面的，包括油漆，地板，灯具，厕所，厨房的更新。
这个房子是我们所做的房子中收到的offer 最多的一个房子。共收到了5个offer.
我们是7/7/2017年以75K买进，经过装修后，9/21/2017年挂牌，我们刚开始要价 $165K, 房子刚刚上市一周，收到一个$148K的offer。 因为离我们的要价太远，我们就给了counter offer, 结果人家就不干了。然后就进入了漫长地等待期，11月份是感恩节，12月份是圣诞节，市场低迷。我们的价位持续地向下走，中间又有一个offer过来，可是对那个人能否拿到贷款表示怀疑，所以没有接受。最后在1月份的时候，当我们降价到了$150K 时，我们收到了三个offer. 参考了一下，挑了其中最高的一个。 2/16/2018年卖出。售价145K，最后净利润 35K. 历时7.5个月，收益 35K/101K=35%。
因为是用退休账户投资的，所以不涉及交税的问题。
**经验教训**：
1. 第一个offer一般就是最好的offer. 在考虑是否接受第一个offer的时候，得考虑到每个月大约$1600的持有成本。
2. 刚刚第一次list的价钱要合理。不要高得离谱。这个房子从最初的$165K 到最后成交的$145K, 价格差异在2万美元，差异太大。在市场上的时间足足112天。太长了一点。
3. 这个房子从closing 到list 近2个月，中间 contractor也换了。中间我们让不同的contractor bid .时间还算合理吧。如果是同一个contractor, 估计可以更快一点的。
对于这个房子的收益和进展，我们总体来说还比较满意的。
